작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-17

비거주 1주택자 전세대출 제한, 2027년부터 이렇게 바뀐다

8·13 부동산정책에서 가장 파급력이 클 것으로 보이는 대출 규제 중 하나가 비거주 1주택자 전세대출 제한입니다. 대상 요건이 상당히 구체적이므로 내가 해당되는지 정확히 따져볼 필요가 있습니다. 전체 대책 요약은 8·13 부동산정책 총정리에서 확인하세요.

1. 비거주 1주택자 전세대출 제한, 대상 요건 3가지

단순히 ‘전세를 낀 집주인’이라고 해서 다 해당되는 것이 아닙니다. 아래 3가지 조건에 모두 해당하는 경우만 제한 대상입니다.

1. 부부합산 기준 수도권 또는 규제지역 내 아파트 보유 1주택자
2. 해당 아파트를 제3자에게 임대(가족 간 임대차는 제외)
3. 본인 및 배우자가 해당 주택에 실거주한 이력이 없는 경우

이 3가지에 모두 해당하면 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급 및 만기 연장이 원칙적으로 금지됩니다. 다만 세입자 승계, 법적 실거주 의무 예정, 임대인의 보증금 미반환 등 불가피한 사유는 예외로 인정됩니다.

2. 비거주 1주택자 전세대출 제한, 영향 규모

수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출 규모는 약 6.1만 건, 9.3조원 수준으로 파악됩니다. 이 규제가 적용되면 해당 집주인은 사실상 아래 4가지 중 하나를 선택해야 합니다.

• 본인 소유 집에 실거주
• 본인 소유 집 매도
• 전세대출을 자력으로 상환
• 보증금이 저렴한 집으로 이사하거나 월세로 이주

실거주 입주를 선택하면 기존 세입자가 퇴거해야 하므로, 민간 전세 물량 감소와 이주 수요 증가로 이어질 가능성이 있습니다.

이 규제의 핵심은 “집주인을 조인다”가 아니라 “실거주하지 않는 집을 담보로 세입자 대출을 늘리는 구조”를 막는 데 있습니다.

3. 비거주 1주택자 전세대출 보증비율도 함께 축소

2027년부터 1주택자 전세대출 보증비율도 축소됩니다. 수도권·규제지역은 80%→70%, 기타 지역은 90%→80%로 낮아집니다. 보증비율이 줄어들면 은행의 위험 부담이 커져 전세대출 금리 인상이나 대출 한도 축소로 이어질 수 있습니다. 결과적으로 1주택자의 갭투자 목적 전세 활용이나 전세대출을 통한 임차보증금 증액이 까다로워지고, 전세 수요가 억제되며 월세화(반전세)가 가속화될 가능성이 있습니다.

4. 비거주 1주택자 전세대출 제한, 세입자 입장에서 알아야 할 것

이 규제는 집주인(임대인)을 대상으로 하지만, 실제 영향은 세입자(임차인)에게도 미칩니다. 비거주 1주택자가 실거주로 전환하기 위해 퇴거를 요구하는 사례가 늘어날 수 있고, 민간 전세 공급 자체가 위축되면서 전세가 상승 압력이 커질 수 있습니다. 현재 비거주 1주택자 소유 아파트에 전세로 거주 중이라면, 임대인의 향후 계획(실거주 전환 여부)을 미리 확인해두는 것이 안전합니다.

5. 비거주 1주택자, 세제 개편과도 맞물려 있다

흥미로운 점은 이 대출 규제가 세제개편안의 비거주 1주택 종부세 기본공제 축소(12억→9억원)와 같은 방향을 향하고 있다는 것입니다. 즉 정부는 대출과 세금 두 축에서 동시에 ‘실거주 원칙’을 강화하고 있으며, 비거주 1주택 보유자는 앞으로 세금과 대출 양쪽에서 불리해지는 구조를 마주하게 됩니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 이미 전세대출을 받아서 살고 있으면 어떻게 되나요?

A. 2027년 1월 1일부터는 신규 취급뿐 아니라 만기 연장도 원칙적으로 금지되므로, 기존 전세대출자도 만기 시점에 규제 적용을 받을 수 있습니다. 다만 세입자 승계, 법적 실거주 의무가 예정된 경우 등은 예외로 인정되므로 본인 상황을 은행과 미리 상담해두는 것이 좋습니다.

Q. 가족에게 임대한 경우도 제한 대상인가요?

A. 아닙니다. 3가지 요건 중 하나가 “제3자에게 임대”이므로, 가족 간 임대차는 제외됩니다.