재건축 용적률 완화, 정부는 왜 주저하나 — 서울시 vs 국토부 온도차
조합설립 절차는 서울시가 4개월로 단축했지만, 정비사업의 또 다른 핵심 변수인 용적률·조합원 지위 양도 제한을 둘러싸고는 정부와 서울시의 입장이 갈리고 있습니다. 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관이 20일 면담을 갖는 가운데, 무엇이 쟁점인지 정리했습니다.
① 정부는 이주비 대출 LTV 산정 기준 완화, 재개발 조합설립 동의율(75%→70%) 하향, 시공사 재입찰 절차 간소화 등은 이미 반영했습니다.
② 서울시는 민간 정비사업에도 법적 상한 용적률의 1.2배 허용, 재개발 임대주택 의무 비율 하향(50%→30%)을 추가로 요구하고 있습니다.
③ 정부는 용적률 추가 완화가 단기 집값 자극 요인이 될 수 있다며 신중한 입장을 유지하고 있습니다.
1. 정부가 이미 반영한 것 — 이주비 대출, 동의율, 시공사 선정
| 쟁점 | 정부(반영 완료) | 서울시(추가 요구) |
|---|---|---|
| 용적률 | 공공만 1.3배 한시 허용 | 민간도 1.2배 허용 요구 |
| 임대주택 비율 | 완화 용적률의 50% | 재건축과 동일 30%로 하향 요구 |
| 조합원 지위 양도 | 미반영 | 유예 요구 |
정부가 지난 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’에는 민간 정비사업을 지원하는 내용이 여러 개 담겼습니다. 정비사업 이주비 대출의 LTV를 산정할 때 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 담보가치로 적용하기로 했고, 이주비 대출은 금융회사 가계대출 총량관리 목표에서 별도로 관리합니다. 재개발 조합설립에 필요한 토지등소유자 동의율도 현행 75%에서 재건축과 같은 70%로 낮췄습니다. 시공사 선정에서 한 곳만 응찰해 유찰된 경우 재입찰 절차를 간소화하고, 공사비 갈등으로 사업이 지연되지 않도록 확정판결과 같은 효력을 갖는 정비사업 전문 중재기구도 국토부에 설치하기로 했습니다.
2. 서울시가 추가로 요구하는 것 — 용적률과 임대주택 비율
서울시는 여기서 더 나아가야 실질적인 공급 효과가 난다는 입장입니다. 공공 정비사업에는 3년간 한시적으로 법적 상한 용적률의 1.3배까지 허용하는 인센티브가 추진되고 있지만, 민간 부문에 대한 논의는 아직 없습니다. 이에 서울시는 민간 정비사업에도 법적 상한 용적률의 1.2배까지 허용하는 특례를 요구하고 있습니다. 재개발 사업에서 용적률 완화에 따라 확보해야 하는 임대주택 비율도 현행 완화 용적률의 50%에서 재건축과 같은 30% 수준으로 낮춰야 한다는 입장입니다.
3. 왜 조합원 지위 양도 제한이 쟁점인가
지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서, 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계가 제한됐습니다. 서울시 관계자는 “조합원 중 노후 자금이 필요한 분들이나 분담금 문제로 집을 팔고 나가고 싶은 분들까지 조합원 지위양도 제한 때문에 현금청산 당할 처지”라며, 갑작스러운 규제지역 지정으로 퇴로가 막힌 조합원을 위한 유예를 건의했다고 설명했습니다. 이는 조합원 지위 리스크를 이미 안고 있는 투자자에게는 직접적으로 영향을 미치는 대목입니다.
4. 정부가 신중한 이유, 이재명 대통령의 발언
정부는 정비사업 사업성을 높이면 공급 촉진 효과가 있다는 점은 인정하면서도, 단기에 집값을 자극할 가능성을 경계하고 있습니다. 이재명 대통령은 지난 18일 국무회의에서 오세훈 시장의 규제 완화 건의에 대해 “공급을 늘리자는 것이지 집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다”며 “긍정과 부정의 양면성이 함께 존재한다”고 언급했습니다. 이에 서울시 관계자는 “용적률 완화는 특정 지역이 아니라 서울 전체에 적용되는 것”이라며 투기 수요 확산 우려에 선을 그었습니다. 심형석 법무법인 조율 연구위원은 “정비사업 규제를 완화하면 집값이 오를 수 있지만, 이 때문에 공급이 막혔다간 집값은 더 가파르게 오를 것”이라며 “단기 부작용이 있더라도 공급 효과를 내는 것이 옳다”는 의견을 제시했습니다.
5. 자주 묻는 질문
- Q. 용적률 완화가 확정되면 우리 단지 사업성이 얼마나 좋아지나요?
- A. 아직 확정되지 않은 논의 단계입니다. 확정되더라도 단지별 입지·기존 용적률·조합원 수에 따라 실제 효과는 크게 달라지므로, 정관·설계 변경 등 후속 절차를 거쳐야 정확한 수치가 나옵니다.
- Q. 조합원 지위 양도 제한이 유예되면 지금 매수해도 되나요?
- A. 아직 정부안이 확정된 것이 아니므로 성급한 매수는 위험합니다. 유예 여부와 적용 범위가 확정된 뒤 조합원 지위 승계 요건을 정확히 확인하고 판단해야 합니다.
- Q. 용적률 완화가 확정되면 시행은 언제부터 되나요?
- A. 아직 논의 단계이며, 확정되더라도 법률·조례 개정 절차를 거쳐야 시행됩니다. 확정 이후에도 실제 적용까지는 시간이 걸릴 수 있습니다.
- Q. 임대주택 비율이 낮아지면 세입자에게는 불리한 정책 아닌가요?
- A. 재건축 지역의 공공임대 물량이 줄어들 수 있다는 우려가 있는 것은 사실입니다. 다만 서울시는 이를 통해 사업성을 높여 전체 공급 속도를 높이는 것이 장기적으로 더 유리하다는 입장입니다.
- Q. 이 논의는 언제쯤 결론이 날까요?
- A. 오세훈 시장과 김윤덕 국토부 장관의 면담 등 논의가 진행 중이나, 명확한 시한이 정해져 있지는 않습니다. 정부·서울시 간 추가 협의 결과를 계속 지켜봐야 합니다.
본 글은 2026.8.20. 보도된 데일리안 기사를 근거로 작성했습니다. 정부·서울시 협의 결과에 따라 세부 내용이 달라질 수 있으므로 확정 발표를 재확인하시기 바랍니다.