작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

경매도 매매도 중저가 강세 — 8월 넷째 주 서울 시장 온도차 종합

법원경매와 일반 매매 시장이 같은 이야기를 하고 있습니다. 8월 셋째 주 서울 아파트 경매에서는 대형 고가 단지의 유찰이 이어지며 낙찰률이 꺾인 반면, 중저가 단지에는 감정가를 웃도는 낙찰이 잇따랐습니다. 같은 주 KB부동산 통계에서는 강북 14개구 아파트 중위 매매가격이 처음으로 10억원을 넘어섰습니다. 경매와 매매, 서로 다른 시장이 같은 방향을 가리키고 있습니다.

1. 경매시장 — 고가 단지 유찰, 낙찰률 40%로 하락

지지옥션이 발표한 ‘수도권 아파트 주간 경매 동향’에 따르면 8월 셋째 주(18~21일) 서울 아파트 낙찰률은 40.0%로, 전주(50.0%) 대비 10.0%포인트 하락했습니다. 대형 면적 고가 아파트가 여러 차례 유찰되면서 전체 낙찰률을 끌어내린 것으로 분석됩니다. 낙찰가율 역시 98.6%로 전주(105.3%)보다 6.7%포인트 떨어져, 최근 두 달 연속 이어오던 낙찰가율 100% 강세가 이번 주 무너졌습니다.

2. 그런데 중저가 단지는 여전히 뜨겁다

고가 단지의 유찰이 이어지는 가운데서도 중저가 단지를 향한 매수 열기는 식지 않았습니다. 평균 응찰자 수는 6.1명으로 전주(5.4명)보다 오히려 늘었습니다. 낙찰률·낙찰가율이 동반 하락한 가운데서도 매물당 경쟁은 치열해진 셈으로, 대형 고가 매물의 유찰이 이어지면서 응찰이 상대적으로 저렴한 매물에 집중된 결과로 풀이됩니다. 지난달에도 노원구 상계주공(117.5%), 강동구 성내동 삼성아파트(116.8%) 등이 감정가를 크게 웃도는 가격에 낙찰된 바 있어, 서울 경매시장을 관통하는 흐름이 이어지고 있습니다.

3. 매매시장도 같은 그림 — 강북 중위값 첫 10억원

같은 흐름은 일반 매매시장에서도 확인됩니다. KB부동산의 ‘8월 전국주택가격동향’에 따르면 강북 14개구 아파트 중위 매매가격은 10억167만원으로, 지난달(9억8,750만원)보다 1,417만원 올라 처음으로 10억원을 넘어섰습니다. 올해 1월(8억8,167만원)과 비교하면 13.6% 상승했습니다. 서울 아파트 평균 매매가격도 8월 16억739만원으로 지난달보다 1,249만원 올랐고, 강남 11개구 평균가격은 19억9,016만원으로 20억원에 육박했습니다.

4. 중랑·성북·노원, ‘가격 키 맞추기’는 왜 계속되나

서울 아파트 매매가격은 8월 1.14% 올라 지난달(1.05%)보다 상승폭이 확대됐습니다. 중랑구가 2.25%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 많이 올랐고 성북구(2.08%)·노원구(1.95%)·종로구(1.94%)가 뒤를 이었습니다. 중랑구는 2개월 연속 상승률 1위입니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 중위지역은 대출 총량관리에 따른 대출한도 축소로 거래는 둔화했지만 매매·전월세 매물 역시 부족한 편”이라며 “매도 호가 하락이 제한적인 점이 현재 가격 흐름에 반영된 것”이라고 설명했습니다. 노원·강북·도봉구 등 동북권에서는 대출한도 축소 영향을 상대적으로 덜 받는 6억원 전후 아파트를 중심으로 무주택 1인가구와 신혼부부 등 실수요가 꾸준히 유입되고 있습니다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “세제개편안의 영향으로 초고가 시장은 당분간 조정기가 이어지겠지만, 실수요자들이 접근할 수 있는 가격대의 상승세는 지속될 것”이라고 전망했습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 경매 낙찰률이 떨어졌다는 건 시장이 꺾였다는 뜻인가요?

A. 전체적인 숫자만 보면 그렇게 보일 수 있지만, 실제로는 대형 고가 단지의 일시적 유찰이 지표를 끌어내린 것입니다. 중저가 단지의 응찰 경쟁은 오히려 치열해져, 업계에서는 추세 전환보다 일시적 숨 고르기로 보는 시각이 우세합니다.

Q. 강북 아파트값 상승세, 언제까지 이어질까요?

A. 정해진 시점은 없습니다. 다만 전문가들은 인허가·착공·입주물량 부족과 실수요 유입이 계속되는 한 중저가대 상승압력이 이어질 수 있다고 보면서도, 2027년부터 임대사업자·다주택자 매도물량이 늘면 변수가 될 수 있다고 전망합니다.