작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-17

양도세 장기보유특별공제, ‘장기거주소득공제’로 이름부터 바뀐다

양도소득세를 계산할 때 가장 큰 영향을 주는 항목 중 하나가 장기보유특별공제입니다. 2026년 세제개편안은 이 제도를 주택과 주택 외 자산으로 이원화하고, 이름도 각각 “장기거주소득공제”와 “장기보유소득공제”로 바꾸기로 했습니다. 명칭 변경이 단순한 용어 정리가 아니라 보유보다 거주를 우대하겠다는 정책 방향을 반영한 것이라는 점이 핵심입니다.

1. 장기거주소득공제, 1세대 1주택자는 보유+거주 → 거주 단일 구조로

현행 제도는 보유기간에 따른 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주기간에 따른 공제(연 4%, 최대 40%)를 각각 인정해 합산 최대 80%까지 공제받는 구조입니다. 개편안은 이를 거주기간 기준 연 8%(최대 80%) 단일 구조로 전환합니다. 즉 ‘보유만 하고 거주하지 않은 기간’은 더 이상 공제 대상에서 인정받기 어려워지는 방향입니다.

※ 1년 유예기간(2027년) 후 2028년부터 단계적으로 시행됩니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 장특공제 자체가 배제되는 기존 규정은 유지됩니다.

2. 장기거주소득공제, 공제 한도가 새로 생긴다

지금까지는 공제 한도가 없었지만, 개편안은 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 한도를 신설합니다. 초고가 1주택을 장기 보유·거주한 경우라도 공제받을 수 있는 금액에 상한이 생기는 것으로, 초고가 주택 장기 보유자의 양도세 부담이 늘어날 수 있는 대목입니다.

“보유”에서 “거주”로 — 장기거주소득공제라는 새 이름 자체가 정부가 어느 쪽에 힘을 싣는지를 보여줍니다.

3. 장기거주소득공제, 거주로 인정되는 특수한 경우들

실제 거주 여부를 깐깐하게 따지는 대신, 정부는 아래와 같은 부득이한 사유로 인한 비거주 기간을 거주기간으로 인정해주는 보완장치도 함께 마련했습니다.

• 취학(고등학교·대학교), 직장변경·전근, 질병 치료(1년 이상), 학교폭력으로 인한 전학, 해외체류, 부모봉양 등으로 인한 이전 — 최장 3년 인정
• 재개발·재건축으로 취득한 신축주택 — 관리처분계획 인가일부터 입주가능일까지 공사기간의 1/2을 거주기간으로 인정
• 등록임대주택(건설임대·매입임대) 중 일부 — 임대기간을 거주기간으로 인정(연 2%, 최대 30%)

이는 2028.1.1. 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.

4. 다주택자에게 미치는 영향

다주택자(비조정대상지역) 입장에서는 최대 공제율이 30%로 현행과 같지만, 2028년 한 해만 보유·거주 공제 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 과도기가 주어집니다. 조정대상지역 주택 보유 다주택자라면 양도세 중과 한시완화 내용과 함께 매도 타이밍을 검토하는 것이 유리합니다.

5. 장기거주소득공제 vs 장기보유소득공제, 헷갈리지 않으려면

두 명칭의 차이는 대상 자산에 있습니다. 장기거주소득공제는 주택에, 장기보유소득공제는 토지·상가 등 주택 외 자산에 적용됩니다. 다주택자가 상가와 주택을 함께 양도하는 경우처럼 자산 종류가 섞여 있다면, 자산별로 적용되는 공제 명칭과 계산식이 다르다는 점을 미리 구분해두는 것이 실수를 줄이는 방법입니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 지금 집을 팔면 개편 전 규정이 적용되나요?

A. 개편안은 2027년까지는 현행과 동일하게 적용되고 2028년부터 단계적으로 바뀌므로, 2027년 안에 양도하는 경우 현행 장기보유특별공제 규정이 그대로 적용될 가능성이 높습니다. 다만 확정 시행일은 법률 통과 이후 공포일 기준으로 재확인해야 합니다.

Q. ‘장기거주소득공제’와 ‘장기보유소득공제’는 뭐가 다른가요?

A. 장기거주소득공제는 주택 양도 시 적용되는 명칭이고, 장기보유소득공제는 주택 외 자산(토지, 상가 등) 양도 시 적용되는 명칭입니다. 기존에는 두 자산 모두 ‘장기보유특별공제’라는 같은 이름을 썼지만 개편 후에는 자산 종류에 따라 이름 자체가 구분됩니다.