전세·월세 수리비, 누가 낼까? 고장 원인부터 비용 청구까지 6단계

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-10-15 · 최종 수정일: 2026-10-15

온수가 안 나오는데 집주인은 “전세니까 직접 고치세요”라고 하고, 세입자는 “집 설비니 무조건 집주인 몫 아닌가요?”라고 생각할 수 있습니다. 두 문장 모두 결론이 너무 빠릅니다. 무엇이 고장 났는지, 왜 고장 났는지, 고치지 않으면 어떻게 되는지, 어떤 약정을 했는지를 나눠야 비용 이야기가 정리됩니다.

이 글은 일반적인 주택 임대차에서 거주 중 생긴 고장의 수선과 비용 협의를 다룹니다. 시공사에 청구하는 아파트 하자보수, 퇴거 때의 원상회복 비용 정산, 전세권 설정등기 계약이나 공공임대의 별도 약정까지 모두 같은 기준으로 처리하는 글은 아닙니다.

작성·확인일 2026-10-15. 현행 민법과 공식 판례를 참고한 일반 정보이며 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 실제 고장 원인·귀책·상환 가능액·특약 효력은 현장 자료와 계약에 따라 달라집니다. 이 글은 수리업체 진단이나 설비 안전 점검을 대신하지 않습니다.

1. ‘보일러는 누구 돈’ 표를 보기 전에 고장의 성격을 적습니다

민법 제623조는 임대인이 계약 기간 중 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 규정합니다. 따라서 보증금을 크게 맡긴 전세라는 사정만으로 이 의무가 당연히 세입자에게 넘어가는 것은 아닙니다.

대법원 94다34692·94다34708 판결은 손쉽게 처리할 수 있고 사용·수익을 방해하지 않는 사소한 문제와, 고치지 않으면 계약 목적대로 사용할 수 없는 문제를 구분합니다. 이 판단을 “몇 만원 이하면 세입자”라는 전국 공통 금액표로 바꿀 수는 없습니다.

기사의 원인 설명과 입주 당시 상태를 연결해 보세요. 오래된 설비인지, 사용 중 충격이나 부적절한 조작이 있었는지, 수리로 되는지 교체가 필요한지를 구분해야 합니다. 원인을 모른다면 ‘자연 노후’ 또는 ‘세입자 과실’이라고 먼저 단정하지 말고 미확인으로 남깁니다.

이 표는 비용 부담자를 확정하는 판정표가 아닙니다. 같은 ‘누수’라도 원인과 필요한 조치가 다를 수 있고, 공동주택의 전유·공용 구분이나 다른 세대의 책임이 얽히면 추가 확인이 필요합니다. 위험한 누전·가스·누수 상황에서는 스스로 분해·수리하지 말고 안전 확보와 해당 설비의 전문 대응을 우선하세요.

2. ‘수리는 임차인 부담’이라는 문구의 범위를 확인합니다

계약서에 수선 조항이 있으면 임대인의 법정 의무만 읽고 끝낼 수 없습니다. 그렇다고 짧은 특약 한 줄이 보일러 전체 교체나 건물의 모든 대수선까지 자동으로 넘긴다는 뜻도 아닙니다.

위 대법원 판결은 수선의무를 면제하거나 임차인 부담으로 하는 특약이 가능하다고 보면서도, 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없을 때에는 통상적인 소규모 수선을 대상으로 해석하고 주요 부분의 대규모 수선까지 포함하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 특약이 전부 무효라거나 모든 수리를 넘긴다고 일괄 설명하지 않습니다.

• 문제가 난 설비가 특약·옵션 목록에 구체적으로 적혔는지 확인합니다.
• 일상적인 유지관리인지, 부품 수리인지, 기본 설비의 전체 교체인지 나눕니다.
• 입주 당시 이미 고장·노후를 확인했거나 수리하기로 한 별도 기록이 있는지 찾습니다.
• 특약의 의미가 다투어지면 원문 전체와 계약 경위를 가지고 상담합니다.

계약서를 읽을 때의 기본 항목은 임대차 계약서 작성 체크리스트, 특약을 검토하는 순서는 전세계약 특약 문구와 확인할 조건과 함께 살펴보세요. 이번 고장이 생긴 뒤 포괄적인 책임 인수나 권리 포기 문서에 서명하라는 요구가 있다면 먼저 내용과 효과를 검토해야 합니다.

3. 고장 사실을 알리고, 무엇을 요청했는지 남깁니다

민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정하며, 임대인이 이미 알고 있는 경우에는 예외를 둡니다. 원인을 완전히 밝혀낼 때까지 기다리기보다 발견한 사실과 생활에 미치는 영향을 먼저 알리는 편이 좋습니다.

단순히 “불편해요”라고 보내기보다 발생 일시·위치·증상을 적고 사진과 함께 점검 또는 수리 일정을 요청하세요. 말로 연락했다면 이어서 확인 메시지를 남기고, 상대가 어떤 답을 했는지 보관합니다. 중개사나 관리사무소에 말한 것만으로 임대인에게 전달됐다고 확정하지 말고 실제 전달 여부도 확인하세요.

서울중앙지법 2014나13609 판결은 결로·곰팡이 사건에서 하자를 제때 알렸는지가 손해배상책임 범위에 영향을 미친 사례입니다. 통지를 늦추면 언제나 모든 청구권이 사라진다는 뜻은 아니지만, 방치로 손해가 커지거나 원인 확인이 어려워지는 일을 줄일 필요가 있습니다.

4. ‘고쳐주세요’에서 한 걸음 더 나아가 공사 내용을 맞춥니다

집주인이 수리에 동의해도, 어떤 작업과 금액에 동의했는지가 다르면 비용 분쟁이 남습니다. 점검 결과가 나오면 원상 기능 회복에 필요한 작업과 선택적인 성능 개선을 분리하세요. 작동 복구를 논의했는데 임차인이 임의로 상위 모델 교체까지 진행하면 같은 합의로 보기 어려울 수 있습니다.

아래 항목을 짧게라도 확인 기록으로 남겨두세요. 연락과 합의 기록은 분쟁을 줄이는 자료이지, 모든 수리에 사전 동의를 받아야만 법적 비용 청구가 가능하다는 뜻은 아닙니다.

누수 확산처럼 즉시 대응이 필요한 상황에서 연락이 닿지 않는다면 안전을 우선하고, 연락 시도·당시 상태·지체하기 어려운 이유·실제 조치 내용을 남기세요. 긴급했다는 사정만으로 고가의 전면 교체 비용까지 자동 인정되는 것은 아닙니다. 비용 회수 가능성을 확정하기 전에는 필요한 조치와 선택적 공사를 구별하는 것이 중요합니다.

5. 먼저 돈을 냈다면 ‘영수증+필요했던 이유’를 함께 정리합니다

민법 제626조제1항은 임차물이 보존되는 데 필요한 비용을 임차인이 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 합니다. 흔히 말하는 필요비 상환청구입니다. 본인이 편리하게 쓰려고 바꾼 모든 물품이나 인테리어 비용을 같은 뜻으로 넣어서는 안 됩니다.

같은 조 제2항의 유익비는 가치 증가가 남아 있는지와 임대차 종료 시점 등 다른 요건을 둡니다. 지금 고친 비용이 어떤 성격인지, 특약에 관련 약정이 있는지부터 확인해야 합니다. 수리업체에 지급했다는 사실과 임대인이 그 전액을 상환해야 한다는 판단은 별개입니다.

1. 왜 필요했는지: 고장 전후 사진, 생활에 미친 영향, 기사 점검 내용.
2. 무엇을 알렸는지: 임대인에게 보낸 내용, 전달 날짜, 답변·협의 기록.
3. 어떤 일을 했는지: 항목별 견적, 수리 내역서, 교체 부품·제품 정보.
4. 얼마를 실제로 냈는지: 영수증·이체 내역과 지급 상대, 추가 비용 내역.

정산을 요청할 때는 자료와 요구 금액의 계산을 함께 제시하세요. 여러 설비의 수리와 개인 구매품을 한 금액으로 섞지 않으면 쟁점이 줄어듭니다. 입주 전 상태를 찍은 자료와 계약서의 옵션 목록도 같은 폴더에서 찾을 수 있게 보관해 두세요.

또한 매달 관리비로 낸 장기수선충당금은 특정 고장을 내가 직접 수리하고 돌려달라는 청구와 성격이 다릅니다. 이사 정산에 함께 등장하더라도 장기수선충당금 반환과 이사 정산을 별도로 확인하고 중복 계산하지 마세요.

6. 집주인이 거부하면 수리비 청구와 월세 지급을 분리해 검토합니다

답이 없으면 통지 기록과 점검 자료를 정리해 수리 요청 또는 비용 정산 요구를 다시 전달하고, 임대차 관련 법률 상담이나 분쟁조정 가능성을 알아볼 수 있습니다. 상담할 때는 “보일러 수리비를 못 받았다”라는 설명보다 계약 조항·원인 확인·통지·지출의 흐름을 보여주는 것이 도움이 됩니다.

민법 제627조에는 임차인 과실 없이 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우 그 부분의 비율에 따른 차임 감액청구 등이 규정돼 있습니다. 그렇다고 고장이 있다는 사실만으로 월세 전액을 내지 않거나, 내가 정한 수리비를 다음 달 월세에서 바로 빼도 된다고 결론 내릴 수는 없습니다.

실제 사용 불가능 범위·기간, 감액·상계 요건과 금액, 계약 상태를 확인해야 합니다. 지급을 임의로 중단하면 연체 여부까지 다툼이 커질 수 있으므로 지급일 전에 합의 또는 적법한 대응 방법을 상담하세요. 수리의무, 지출 상환, 손해배상, 계약 종료도 각각 다른 검토 대상입니다.