작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

4억 이하 비아파트 사라더니…빌라 평균이 이미 4억2852만 원

정부가 청년 생애최초 주택 구입자를 위해 4억원 이하 비아파트의 대출 한도를 LTV 80%까지 늘려주는 ‘청년미래보금자리론’을 내년 1월 출시합니다. 그런데 정작 서울 다세대·연립주택 평균 매매가는 이미 4억2,852만 원으로 정책 기준선을 넘어섰습니다. 대출 문턱을 낮추는 것만으로는 청년 주거 불안을 해소하기 어렵다는 지적이 나오는 이유를 짚었습니다.

1. 청년미래보금자리론, 무엇을 지원하나

정부가 이달 13일 발표한 부동산 금융 종합대책에 따르면, 만 39세 이하 생애최초 주택 구입자가 4억원 이하 비아파트를 살 경우 생애최초 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 ‘청년미래보금자리론’을 내년 1월 출시합니다. 향후 아파트를 살 때도 생애최초 LTV 우대 자격을 유지할 수 있으며 우대금리도 적용됩니다. 사회초년생의 현실적인 주거 수요를 고려해, 비아파트를 거쳐 아파트로 가는 징검다리 역할을 지원한다는 취지입니다.

2. 그런데 4억 이하 매물이 이미 드물다

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 7월까지 거래된 서울 다세대·연립주택은 2만2,660건(공공기관 거래 제외)으로, 평균 매매가격이 4억2,852만원이었습니다. 정책이 겨냥한 ‘4억원 이하’라는 기준선을 이미 넘어선 셈입니다. 서울 중랑구 면목동의 한 중개업소 대표는 “4억원 이하 매물이 있기는 하지만 실질적으로 거주할 만한 곳은 많지 않다”며 “젊은 층은 특히 주차 여부나 주택 컨디션을 중요하게 보는데 그런 조건을 갖춘 매물은 찾기 어렵다”고 말했습니다.

3. 오피스텔은 초소형뿐 — 대출이 안 나오는 이유

같은 기간 서울에서 거래된 4억원 이하 오피스텔 5,541건의 평균 전용면적은 28.30㎡(약 8.56평)에 불과했습니다. 대출이 불가능하거나, 대출이 나오더라도 규모가 너무 작은 수준입니다. 관악구 신림동의 한 중개업소 관계자는 “4억원 이하 매물이 실질적으로 나오지 않는다”며 “사업시행자 지정이 되자마자 저렴한 매물들은 싹 거둬들여 지금은 단독주택 같은 비싼 매물만 남아 있다”고 전했습니다. 재개발 가능한 물건을 매수해 향후 아파트 입주권을 노려볼 수도 있지만, 서울 중저가 초기 재개발 지역에서조차 선택지가 넉넉하지 않은 상황입니다.

4. 환금성 문제 — 사고 나면 갈아타기 어렵다

환금성을 고려할 때도 비아파트를 매수할 유인은 크지 않습니다. 한국부동산원에 따르면 2018년 1월부터 2026년 7월까지 서울 오피스텔 매매가격지수는 3.17% 오르는 데 그쳤습니다. 같은 기간 연립·다세대는 16.69%, 아파트는 31.44% 상승한 것과 대조적입니다. 특히 소형 오피스텔일수록 상승폭이 더 제한적이어서, 7월 기준 전용 40㎡ 이하는 전년 동기 대비 0.68% 상승에 그친 반면 85㎡ 초과는 4.3% 올랐습니다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “환금성이 떨어지고 가격이 오르지 않는 비아파트를 매수하도록 하는 것보다는 청년들이 아파트를 살 수 있도록 하는 정책이 필요하다”며 “조성원가 수준의 지분적립형 공공분양 등이 청년 주거에 실질적 도움이 될 수 있다”고 제언했습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 청년미래보금자리론은 언제부터 신청할 수 있나요?

A. 내년 1월 출시 예정입니다. 대상은 만 39세 이하 생애최초 주택 구입자이며, 4억원 이하 비아파트 매수 시 LTV 최대 80%가 적용됩니다.

Q. 비아파트를 산 뒤 나중에 아파트로 갈아탈 수 있나요?

A. 제도상으로는 생애최초 LTV 우대 자격을 유지한 채 아파트 구입 시에도 우대금리를 받을 수 있습니다. 다만 비아파트의 낮은 시세 상승률과 환금성을 고려하면, 갈아타기까지 필요한 자금 형성 속도가 아파트 소유자보다 더딜 수 있다는 점을 감안해야 합니다.