작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

KB 8월 리포트로 보는 부동산 시장 — 팩트 정리와 향후 흐름 전망

8월 셋째 주 KB부동산 주간 통계와 KB주택시장리뷰 8월호를 함께 보면, 겉으로 드러난 숫자와 시장 심리가 서로 다른 방향을 가리키고 있다는 점이 눈에 띕니다. 서울 아파트값은 여전히 오르고 있지만 매수우위지수는 떨어졌고, 매매시장은 숨을 고르는데 전월세시장의 구조적 불안은 오히려 커지고 있습니다. 팩트를 먼저 정리하고, 이 흐름이 앞으로 어디로 향할지 짚어봤습니다.

1. 8월 셋째 주 스냅샷 — 오르는데 심리는 식는다

KB부동산 주간 통계에 따르면 8월 셋째 주 서울 아파트값은 전주(0.25%)보다 둔화된 0.22% 상승했습니다. 중랑(0.51%)·도봉(0.40%)·노원(0.39%)·성북(0.33%) 등 강북·외곽권 강세가 이어졌고, 강동(0.17%)·송파(0.24%)·서초(0.14%)도 상승했지만 강남구만 –0.03%로 하락 전환했습니다. 그런데 정작 서울 매수우위지수는 82.8에서 80.2로 재차 낮아져, 가격은 오르는데 매수 심리는 오히려 위축되는 엇갈린 흐름이 나타나고 있습니다. 전세시장에서도 강동(0.57%)·은평(0.29%)·동작(0.28%)이 강세를 보인 반면 강남은 –0.06%로 하락했는데, 이는 대치·일원동 등 재건축 이주 예정 단지의 전세 매물이 늘어난 영향으로 풀이됩니다.

2. 매매시장 — 서울은 둔화, 경기 남부는 강세

KB주택시장리뷰 8월호에 따르면 7월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.29%로 상승폭이 확대됐습니다. 서울은 상승폭이 다소 둔화된 반면 경기는 오히려 확대됐는데, 특히 화성 동탄은 규제지역 지정 이후에도 전국 최고 수준인 6.25% 상승률을 기록했습니다. 6월 전국 주택 거래량은 6만8,000건으로 전월 대비 3.5% 늘었지만, 유형별로는 아파트(+6.7%)와 비아파트(–7.6%)가 엇갈렸습니다. KB는 이런 흐름을 ‘상승 종료’가 아니라 ‘정책 발표 이후 숨 고르기’로 보고 있습니다.

3. 전세·월세시장 — 숫자보다 구조가 문제다

7월 전국 전세가격은 0.34%로 6월(0.40%)보다 상승폭이 축소됐지만, 서울(0.81%)·경기(0.66%) 등 수도권은 여전히 강한 오름세입니다. 서울 노원(1.68%)·성북(1.47%), 경기 동탄(3.03%)·광명(2.15%)이 특히 높았습니다. 더 중요한 것은 공급 지표입니다. 전세수급지수는 전국 174.5, 수도권 180.1로 기준선(100)을 크게 웃도는 ‘공급 부족’ 영역에 머물러 있습니다. KB는 세제 개편으로 비거주 1주택자가 세제 혜택을 받기 위해 실거주로 전환할 경우, 기존 전세·월세 물량이 추가로 줄어들 가능성을 지적했습니다.

월세화도 구조적으로 가속하고 있습니다. 수도권 아파트 월세가격은 7월 0.3% 올라 9개월 연속 상승했고, 1~6월 전체 전월세 거래 중 월세 비중은 68.4%까지 올라왔습니다. 아파트만 놓고 보면 월세 거래 비중이 52.4%로 2021년 통계 작성 이후 최고치입니다. 전세가격 상승, 월세가격 상승, 월세 비중 증가가 동시에 진행되고 있는 셈입니다.

4. 분양·금융시장 — 양극화와 대출 비용 상승

7월 전국 아파트 분양물량은 1만8,000호로 전월 대비 19.0% 줄어 4월 이후 3개월 연속 감소했습니다. 전국 1순위 청약 경쟁률은 2.8대 1로 2개월 연속 3대 1을 밑돌았지만, 서울은 72.2대 1인 반면 경기는 1.7대 1, 지방 상당수는 사실상 0에 가까워 극심한 양극화를 보였습니다. 6월 미분양은 6만7,464호로 한 달 새 2,225호 늘었는데 대부분 비수도권(+2,056호)에서 발생했습니다.

금융 여건도 우호적이지 않습니다. 7월 은행권 주택담보대출 잔액은 948조4,000억원으로 전월 대비 3.4조원 늘었지만 증가폭 자체는 5월(3.2조)→6월(4.3조)→7월(3.4조)로 둔화됐습니다. 6월 신규 주담대 금리는 4.36%로 전월보다 0.04%포인트 올랐고, 하반기 기준금리 추가 인상 가능성도 거론되고 있어 대출금리가 더 오를 여지가 있습니다.

5. 분석 — 향후 흐름은 어떻게 될까

지금까지의 수치를 종합하면 세 가지 흐름이 겹쳐서 나타나고 있습니다. 첫째, 지역별 차별화가 규제 이후에도 계속됩니다. 서울 상승폭은 둔화됐지만 반도체 산업·직주근접 수요가 뒷받침되는 경기 남부(동탄 등)는 오히려 상승폭이 확대되고 있어, 수도권을 하나의 시장으로 보기 어려운 상황이 이어질 가능성이 높습니다. 둘째, 정책 효과가 매매보다 임대시장에 먼저, 더 크게 나타날 가능성이 있습니다. 세제 강화로 매도 물량을 늘려 매매가격을 진정시키려는 정책이, 동시에 비거주 집주인의 실거주 전환을 유도해 전월세 공급을 줄이는 반작용을 낳고 있다는 점은 정책 설계 자체의 구조적 딜레마로 보입니다. 셋째, 현재 시장의 가장 큰 리스크는 ‘임대차 공급 부족’입니다. 전세수급지수와 월세 비중이 동시에 치솟는 상황에서 신규 입주물량 감소, 금리 인상 가능성까지 겹치면, 매매가격이 잠시 주춤하더라도 실수요자가 체감하는 주거비 부담은 계속 커질 가능성이 있습니다.

국내 정치 일정(세제개편 관련 입법 논의, 8·23 고위당정협의회에서 나온 종부세 완화 검토 등)과 해외 금리 흐름이 함께 맞물리는 하반기에는, 매매시장의 ‘숨 고르기’가 실제 조정으로 이어질지, 임대차시장의 구조적 불안이 어디까지 확산될지가 가장 큰 변수가 될 것으로 보입니다. 서울 핵심지와 경기 남부처럼 실수요·직주근접 요인이 뚜렷한 지역은 상대적으로 방어력이 있겠지만, 공급이 부족한 임대차시장은 매매가격과 별개로 당분간 상승 압력을 받을 가능성이 커 보입니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 서울 집값이 오르는데 왜 매수우위지수는 떨어지나요?

A. 매수우위지수는 매수자와 매도자 중 어느 쪽이 더 많은지를 나타내는 심리 지표입니다. 실제 거래된 가격은 오르고 있지만, 대출 규제와 세제개편으로 인한 불확실성 때문에 추격 매수에 나서는 사람이 줄면서 지수가 하락하는 현상이 동시에 나타날 수 있습니다.

Q. 월세 비중이 계속 늘어나면 전세는 사라지나요?

A. 완전히 사라지지는 않겠지만, KB 통계상 월세 거래 비중이 구조적으로 늘어나는 추세는 뚜렷합니다. 집주인의 보유세 부담이 임대료에 전가되는 흐름과 맞물려, 당분간 월세 비중 증가세가 이어질 가능성이 높다는 것이 KB의 시각입니다.