2026 부동산 증여세와 부담부증여 — 공제·취득세·양도세 계산 구조

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-09-09 · 최종 수정일: 2026-09-09

부동산 증여는 받은 사람이 증여세만 내면 끝나는 거래가 아닙니다. 수증자의 증여세와 취득세, 등기비용을 함께 보고, 대출이나 전세보증금을 넘기는 부담부증여라면 채무 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있다는 점까지 계산해야 합니다.

1. 증여세는 받은 사람이 신고합니다

재산을 무상으로 받은 수증자가 증여세 납세의무자가 됩니다. 일반적인 증여세 신고기한은 재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

예를 들어 2026년 9월 10일 증여등기가 접수돼 증여일이 9월로 판단된다면 일반적인 신고기한은 12월 말까지입니다. 실제 증여시기는 등기접수일, 계약과 인도 등 재산 유형별 기준을 확인해야 합니다.

2. 아파트는 공시가격만으로 신고하면 안 될 수 있습니다

증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 아파트처럼 유사한 물건의 거래가 많은 재산은 증여일 전후 평가기간의 유사재산 매매사례가액이 시가로 적용될 수 있습니다.

• 해당 주택 자체의 매매·감정·수용·경매·공매가액
• 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 공동주택의 매매사례가액
• 시가를 산정하기 어려울 때 법에서 정한 보충적 평가액

홈택스의 상속·증여재산 평가정보 조회서비스에서 공동주택·오피스텔의 유사재산 매매사례가액을 확인할 수 있습니다. 다만 최근 거래가 아직 자료에 반영되지 않았을 수 있으므로 조회 결과가 없다고 시가가 없다고 단정하면 안 됩니다.

3. 증여재산공제는 10년 합산입니다

부모가 성년 자녀에게 5천만원을 줄 때마다 매년 공제되는 것이 아닙니다. 수증자를 기준으로 이전 10년간 동일인에게 받은 증여를 합산해 남은 공제액을 계산합니다. 증여자가 직계존속이면 그 배우자를 동일인으로 보는 규정도 함께 확인해야 합니다.

직계존속으로부터 혼인일 전후 2년 또는 자녀의 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받는 경우에는 혼인·출산 증여재산공제를 추가로 검토할 수 있습니다. 혼인과 출산을 합친 별도 공제한도는 1억원이므로 적용 시점과 과거 사용액을 확인하세요.

4. 증여세율은 과세표준이 커질수록 높아집니다

단순 구조는 증여재산가액 − 채무 등 인정액 − 증여재산공제 = 과세표준이며, 과세표준에 세율을 적용하고 누진공제와 각종 세액공제를 반영합니다. 실제 계산에는 10년 내 사전증여, 세대생략 할증과 신고세액공제 등이 영향을 줄 수 있습니다.

5. 부담부증여는 무엇이 다른가요?

부담부증여는 부동산과 함께 그 재산에 담보된 대출이나 전세보증금 등 채무를 수증자가 인수하는 방식입니다. 객관적으로 인정되는 채무액은 증여세 과세가액에서 빠질 수 있지만, 증여자의 채무가 줄어드는 부분은 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.

직계존비속 간 거래에서는 채무를 실제 인수했다는 객관적 증명이 특히 중요합니다. 대출 명의만 바꾸거나 계약서에 채무 승계라고 적고 부모가 계속 원리금을 갚는다면 부담부증여로 인정되지 않거나 추가 증여 문제가 생길 수 있습니다.

6. 단순 예시로 보는 계산 구조

시가 10억원 아파트에 객관적으로 인정되는 담보대출 3억원이 있고 성년 자녀가 실제 채무를 인수한다고 가정해 보겠습니다.

• 증여세 계산 출발점: 10억원에서 인정되는 채무 3억원을 뺀 순수 증여분 7억원
• 수증자: 과거 10년 증여내역을 반영해 남은 직계존속 공제를 차감한 뒤 증여세 계산
• 증여자: 채무 3억원 상당의 유상양도 부분에 대한 양도차익과 양도세 검토
• 수증자: 전체 취득에 대한 취득세와 등기비용 검토

이 예시는 구조 설명일 뿐 실제 세액이 아닙니다. 취득가액, 보유기간, 주택 수, 조정대상지역, 시가평가, 수증자의 기존 증여내역에 따라 결과가 크게 달라집니다.

7. 증여 전에 두 사람의 세금을 함께 적어보세요

8. 신고 절차

1. 증여계약 전 시가평가와 부담부증여 여부를 계산합니다.
2. 대출기관과 임차보증금 승계 가능 여부를 확인합니다.
3. 증여계약과 소유권이전등기를 진행합니다.
4. 수증자는 홈택스에서 증여세를 신고하고 평가명세서·채무 입증자료 등을 제출합니다.
5. 취득세를 관할 지방자치단체 또는 위택스 안내에 따라 신고·납부합니다.
6. 부담부증여라면 증여자가 채무 인수분 양도소득세를 별도로 신고합니다.
7. 이후 수증자가 채무를 실제 상환한 계좌내역을 계속 보관합니다.

9. 자주 묻는 질문

Q. 성년 자녀에게 5천만원을 주면 신고하지 않아도 되나요?

공제 범위 안이라 세액이 없더라도 최근 10년 증여내역과 자금출처 입증을 위해 신고 필요성과 자료 보관을 검토하는 편이 안전합니다.

Q. 배우자에게 6억원씩 여러 번 증여해도 매번 공제되나요?

아닙니다. 배우자 공제 6억원은 수증자를 기준으로 10년간 합산한도입니다.

Q. 부담부증여는 대출금만큼 무조건 증여세가 줄어드나요?

채무가 객관적으로 인정되고 수증자가 실제 인수·상환해야 합니다. 동시에 증여자 양도세와 수증자 취득세가 생길 수 있어 전체 세금을 비교해야 합니다.

Q. 아파트 증여가액은 공시가격을 쓰면 되나요?

원칙은 증여일 현재 시가입니다. 유사재산 매매사례가액이 적용될 수 있으므로 홈택스 평가정보와 최근 거래를 확인하세요.