작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

빈 사무실은 느는데 좋은 빌딩엔 기업 몰린다 — 서울 오피스 리뉴얼 전쟁

서울 A급 오피스의 공실률이 상승했지만, 기업들의 새 사무실 계약은 오히려 5분기 만에 최대를 기록했습니다. 도심에 대형 오피스가 새로 공급되며 전체 공실률은 올랐지만, 기존 건물의 공실률은 오히려 낮아졌습니다. 입지와 설비, 업무 환경이 좋은 빌딩으로 옮기는 ‘우량 오피스 선호’가 뚜렷해지면서, 기존 빌딩들도 임차인을 지키기 위해 앞다퉈 새 단장에 나서고 있습니다.

1. 공실률은 오르는데 계약은 늘었다 — 무슨 일인가

부동산 컨설팅회사 CBRE코리아에 따르면 올해 2분기 서울 3대 업무권역 A급 오피스의 평균 공실률은 4.2%로 집계됐습니다. 전 분기보다 1.4%포인트 상승한 수치입니다. 전체 공실률 상승은 G1 서울과 르네스퀘어 등 도심에 새로 공급된 대형 오피스의 영향이 컸습니다. 신규 공급분을 제외하면 도심권 기존 오피스의 평균 공실률은 오히려 하락했습니다. 기업들의 사무실 수요도 꺾이지 않았습니다. 2분기 서울 A급 오피스의 신규 임대차 면적은 14만3,881㎡로 2025년 1분기 이후 가장 컸는데, 이는 기업들이 사무실을 일제히 줄인 것이 아니라 입지와 시설, 업무 환경이 더 좋은 건물로 자리를 옮기고 있다는 의미입니다.

2. 권역별 공실률 — 도심 6.6% vs 강남 1.3%

도심권역의 공실률이 가장 높은 것은 신규 대형 오피스 공급이 집중됐기 때문이며, 강남권역은 신규 공급이 상대적으로 적어 공실률이 가장 낮게 유지되고 있습니다.

3. ‘우량 오피스 선호’ — 기업들이 옮기는 이유

임차 수요는 신축이거나 넓은 기준층과 우수한 전력·통신 설비를 갖춘 프라임급 오피스에 집중되고 있습니다. 글로벌 자산운용사 블랙록은 국내 사업 확대로 인력이 늘면서 서울파이낸스센터에서 리모델링을 마친 그랑서울로 이전했는데, 새 사무실은 기존보다 두 배 가까이 넓은 것으로 알려졌습니다. 최근에는 내부 인테리어뿐 아니라 직원 편의시설과 전력·IT 인프라, 비상시에도 업무를 이어갈 수 있는 설비 등이 임차 결정에 영향을 미칩니다. 건물이 물리적으로 낡지 않았더라도 이런 기능을 갖추지 못하면 경쟁력과 자산 가치가 떨어질 수 있다는 것이 업계 설명입니다.

4. 기존 빌딩들의 리뉴얼 경쟁

기존 프라임 빌딩도 임차인을 붙잡기 위한 리뉴얼 경쟁에 들어갔습니다. 지난해부터 센트로폴리스와 그랑서울, 서울파이낸스센터 등 서울 도심을 대표하는 빌딩들이 공용공간과 편의시설 개선을 추진했고, 태평로빌딩과 을지트윈타워, 그랜드센트럴 등도 시설 개선에 나섰습니다. 과거에는 준공한 지 수십 년 된 노후 빌딩이 주로 리모델링했지만, 최근에는 준공 10년이 지나지 않은 건물까지 리뉴얼에 나서는 모습입니다. 서울 오피스 시장의 경쟁은 앞으로 더 치열해질 전망입니다. 향후 4년간 도심권역에만 약 175만㎡의 신규 오피스가 공급될 예정이며, 2030년 전후 준공을 목표로 하는 GBC와 서울역 북부역세권 개발사업, 이오타 서울, 서리풀 복합개발 등 대형 사업도 대기하고 있습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 공실률이 올랐는데 왜 오피스 임대료는 안 떨어지나요?

A. 공실률 상승은 신규 대형 오피스 공급 때문이며, 정작 임차 수요는 여전히 프라임급 오피스에 몰리고 있습니다. 기존 우량 빌딩의 실질 공실률은 오히려 낮아지고 있어 임대료 하방 압력으로 이어지지 않는 구조입니다.

Q. 오피스 리뉴얼은 일반 투자자와 무관한 이야기 아닌가요?

A. 직접적인 매수 대상은 아니지만, 오피스 리츠나 상업용 부동산 펀드에 투자하는 경우라면 우량 오피스와 노후 오피스 간 자산가치 격차가 커지는 흐름을 참고할 필요가 있습니다.