작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-25

“서울이 더 싼데?” — 부천 국평 16억, 노원 백사마을 15억 시대

‘서울 외곽은 싸다’는 공식이 흔들리고 있습니다. 경기 부천 상동역 롯데캐슬 시그니처의 국민평형(전용 84㎡) 분양가는 최고 16억3,800만원인데, 같은 날 1순위 청약을 받은 서울 서대문구 쌍용 더 플래티넘 서대문은 13억원대에 그쳤습니다. 강북의 ‘마지막 달동네’ 노원 백사마을도 국평 분양가가 15억원을 넘볼 것으로 전망되면서, 서울과 경기의 가격 경계가 희미해지고 있습니다.

1. 부천 16억 vs 서울 13억, 무슨 일인가

한국부동산원 청약홈에 따르면 경기 부천시 상동역 롯데캐슬 시그니처와 서울 서대문구 쌍용 더 플래티넘 서대문은 같은 날 1순위 청약을 받았습니다. 상동역 롯데캐슬 시그니처 전용 84㎡는 타입·동·층에 따라 14억~16억원대에 책정됐고, 가장 비싼 고층 타입은 16억3,800만원에 달합니다. 반면 쌍용 더 플래티넘 서대문 전용 84㎡는 대부분 12억~13억원대로, 두 단지의 최고 분양가 차이는 2억6,470만원입니다.

2. 두 단지, 직접 비교가 어려운 이유

두 단지를 가격만 놓고 단순 비교하기는 어렵습니다. 상동역 롯데캐슬은 옛 홈플러스 상동점 부지에 들어서는 1,859가구 대단지이자 지하철 7호선 상동역 초역세권이며, 입주는 2032년 3월입니다. 반면 쌍용 더 플래티넘 서대문은 177가구 규모 소규모 단지로 6호선 새절역과 다소 거리가 있고, 입주는 2030년 1월로 2년 넘게 빠릅니다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “경기 상급지가 서울 외곽보다 더 비싼 것은 사실”이라며 “결국 해당 지역에서 받아들여질 수 있는 가격대인지가 중요하다”고 설명했습니다. 다만 상동역 롯데캐슬의 분양가에 대해서는 “적정 가격은 14억원인데 2억원가량 더 높게 나온 것”이라며 다소 보수적인 평가를 내놨습니다.

3. 노원 백사마을, 15억원 넘보는 ‘마지막 달동네’

노원구 중계본동 백사마을 재개발 ‘네이처시티 자이'(3,178가구) 국민평형 분양가는 15억원 이상으로 논의되고 있습니다. 지하철 7호선 하계역까지 대중교통으로 20분, 도보로는 40분 이상 걸리는 입지를 감안하면 상당히 높은 수준이라는 평가입니다. 이런 눈높이 상승의 배경에는 앞서 성공적으로 완판된 고분양가 단지들이 있습니다. 지난 5월 분양한 성북구 장위 푸르지오 마크원은 전용 84㎡ 분양가가 17억원 이상으로 강북 역대 최고가였지만, 현재 대부분 물량이 계약을 마쳐 단기간 완판이 예상됩니다. 2024년 12억원대에 분양했던 서울원 아이파크도 초기 미계약이 있었지만, 올해 5월에는 같은 평형이 18억원을 넘는 가격에 거래됐습니다.

4. 왜 이런 흐름이 계속되나 — 공급 절벽과 세제 풍선효과

서울 아파트 입주 물량 급감이 분양가 상승세를 부추기고 있습니다. 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 지난해 3만2,370가구에서 올해 1만7,210가구로 줄었고, 내년에는 1만3,019가구까지 더 감소할 예정입니다. 여기에 이달 발표된 세제개편도 영향을 미치고 있습니다. 시가 30억원 이상 주택의 보유세 부담을 늘리는 대신 20억원 이하 주택은 상대적으로 세 부담이 낮아지도록 설계되면서, 20억원 이하 아파트가 ‘세제상 안전지대’로 인식되고 매수 수요가 몰리고 있다는 분석입니다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “서울 신축 공급이 너무 적고 이미 착공에 들어간 대단지 브랜드 아파트라 시장에서 소화될 가능성도 있다”고 내다봤습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 경기도 신축이 서울보다 비싼 게 정상인가요?

A. 이례적이지만 근거가 있습니다. 대단지·역세권 등 입지 여건이 좋고 서울 접근성이 뛰어난 경기 상급지는 소규모·비역세권인 서울 외곽 단지보다 비쌀 수 있습니다. 행정구역보다 개별 단지의 입지와 규모를 기준으로 비교해야 합니다.

Q. 서울 외곽 분양가는 앞으로도 계속 오를까요?

A. 단정하기는 어렵지만, 입주 물량 감소와 세제개편에 따른 20억원 이하 단지 수요 쏠림이 겹치면서 당분간 상승 압력이 이어질 가능성이 높다는 것이 업계 시각입니다.