재건축·재개발, “집 샀다고 새 아파트 받는 거 아니다” — 조합원 지위 리스크
“재건축·재개발 주택을 샀다고 해서 무조건 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다.” 부동산 전문 조선규 변호사(법무법인 조율)가 최근 언론 인터뷰에서 강조한 말입니다. 정비사업에 수요가 몰리면서 법률 상담도 함께 늘고 있는데, 가격 상승 기대감만 보고 뛰어들었다가 예상치 못한 리스크를 마주하는 사례가 적지 않습니다. 재개발·재건축 투자 기초에 이어, 이번에는 실제 분쟁으로 이어지는 4가지 리스크를 짚었습니다.
① 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 주택을 사면 조합원 지위를 승계하지 못할 수 있습니다.
② 토지거래허가와 조합원 지위 승계는 완전히 별개의 제도입니다.
③ 재건축초과이익환수제(재초환)는 매도자가 오래 보유했어도 최종 소유자가 부담금을 떠안습니다.
1. “집 샀는데 입주권이 없다” — 조합원 지위부터 확인
재건축·재개발 주택을 매수했다고 해서 새 아파트를 받을 권리까지 자동으로 따라오는 것은 아닙니다. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 주택을 거래하면 매수자가 원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없습니다. 법에서 정한 예외에 해당하지 않는다면, 소유권은 넘겨받아도 조합원 자격을 얻지 못해 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
“오래된 아파트를 사는 이유는 결국 새 아파트를 받기 위해서인데, 집을 샀는데도 조합원 지위를 넘겨받지 못하는 상황이 생길 수 있다”는 것이 조 변호사의 설명입니다. 예외 규정도 많아 매수 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
2. 재건축·재개발, 토지거래허가를 받아도 조합원 지위는 별개
토지거래허가구역 내 주택을 매수할 때 허가를 받았다고 해서 조합원 지위까지 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 조 변호사는 “토지거래허가는 해당 토지를 거래하는 데 허가를 받는 것이고, 조합원 지위가 넘어오는지는 도시정비법에 따라 별도로 판단해야 한다”고 설명합니다. 두 제도를 혼동하면 허가를 받았으니 안심해도 된다고 착각하기 쉬운 대목입니다.
3. 재건축·재개발, “집값 7억인데 분담금도 7억” — 추가분담금 리스크
공사비와 금융비용이 뛰면서 사업 초기 예상보다 추가분담금이 크게 불어나는 사업장이 늘고 있습니다. 정비사업비가 일정 수준 이상 증가하면 조합원 동의를 거쳐야 하지만, 적법하게 다수 동의로 통과된 사안은 소송으로 뒤집기가 쉽지 않습니다. 다만 분담금을 당장 내지 못했다고 바로 새 아파트를 빼앗기는 것도 아닙니다. 실제로 가락시영아파트 재건축에서는 상속인이 분담금을 내지 못해 조합과 분쟁이 생겼지만, 조합원 공급계약의 해지 요건이 쟁점이 되며 조정을 통해 분담금 납부로 마무리된 사례가 있습니다.
“조합에서도 추가분담금을 못 냈다고 곧바로 현금청산 대상자로 지정하지는 않는다. 조합원 공급계약서에 정해진 절차와 소명 기회를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.” — 조선규 변호사
4. 재건축·재개발, “매도자는 7년, 나는 3년 가졌는데” — 재초환
사업이 상당 부분 진행된 재건축 주택을 중간에 매수할 때는 재건축초과이익환수제(재초환)도 주의해야 합니다. 10년의 사업 기간 중 매도자가 7년, 매수자가 3년을 보유했더라도, 최종 부과 시점의 소유자가 부담금을 모두 떠안는 구조입니다. “최초 소유자는 이익을 다 누리고 나왔지만, 이후 소유자는 세금을 다 떠안을 수 있다”는 것이 조 변호사의 설명입니다. 부담금 산정에 문제가 있다고 판단되면 이의신청, 행정심판, 취소소송 등을 통해 다툴 수 있습니다.
5. 재건축·재개발, 계약서 특약은 어디까지 믿을 수 있나
“매도자의 고의나 중대한 과실로 조합원 자격이 승계되지 않으면 손해를 배상한다”는 특약을 넣었더라도, 실제 소송에서 ‘중대한 과실’이 인정되지 않아 배상을 받지 못한 사례도 있었습니다. 특약은 사업지·매도자·매수자 상황에 따라 천차만별이라, 계약서를 꼼꼼하게 작성하고 검토하는 것이 중요합니다. 계약서 검토 기본기는 부동산 임대차 계약서 작성 체크리스트에서 다룬 확인 원칙과도 통합니다.
6. 자주 묻는 질문
- Q. 조합설립인가 전에 사면 무조건 안전한가요?
- A. 조합설립인가 이전에 매수하면 조합원 지위 승계 제한 규정 자체가 적용되지 않는 경우가 많아 상대적으로 안전합니다. 다만 사업 초기 단계일수록 사업 지연·무산 리스크, 추가분담금 불확실성은 오히려 커질 수 있어 다른 종류의 리스크를 함께 고려해야 합니다.
- Q. 현금청산 대상이 되면 어떻게 되나요?
- A. 조합원 지위를 얻지 못하면 새 아파트 대신 감정평가액에 따른 현금으로 청산받게 됩니다. 이 경우 향후 신축 아파트의 가치 상승분을 누리지 못하므로, 매수 전 조합원 지위 승계 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
본 글은 2026.8. 한국경제(한경닷컴)의 조선규 변호사 인터뷰 기사를 근거로 작성했습니다. 법률 자문을 대체하지 않으며, 개별 사업장의 권리관계와 리스크는 반드시 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다.