작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-18

등기부등본 보는 법, 계약 전 위험 신호 총정리

전세사기 예방의 출발점은 언제나 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있는 문서지만, 막상 펼쳐보면 낯선 용어투성이라 무엇을 봐야 할지 막막하기 쉽습니다. 이 글에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 위험 신호를 구조별로 정리했습니다.

1. 등기부등본, 표제부·갑구·을구 구조 이해하기

등기부등본을 처음부터 끝까지 읽기 어렵다면, 맨 마지막 장의 “주요 등기사항 요약”을 보면 됩니다. 현재 유효한 권리관계만 따로 정리돼 있어 훨씬 빠르게 파악할 수 있습니다.

2. 등기부등본 갑구에서 확인할 위험 신호

갑구에 아래와 같은 표기가 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.

• 가등기: 향후 소유권이 이전될 예정이라는 뜻으로, 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.
• 신탁: 소유권이 신탁회사로 넘어가 있어, 실제 계약 권한이 임대인에게 없을 수 있습니다.
• 압류·가압류: 집주인이 빚을 정리하지 못하고 있다는 신호입니다.
• 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작됐다는 뜻입니다.
• 임차권등기명령: 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 나가면서 남긴 기록으로, 반복될 위험이 있습니다.

계약 나온 사람이 실제 소유자인지도 갑구에서 대조해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장에 인감도장이 찍혀 있는지, 인감증명서가 본인 발급인지 확인하세요.

3. 등기부등본 을구에서 근저당권 계산하는 법

근저당권자는 집이 경매에 넘어갈 경우 가장 먼저 자기 돈을 찾아가는 사람이며, 그 한도가 “채권최고액”으로 표시됩니다. 예를 들어 집이 경매로 1억원에 넘어가고 근저당이 7천만원이라면, 그다음 순위(세입자 포함)는 남은 3천만원만 나눠 가질 수 있습니다. 근저당권이 여러 개라면 순위별로 각각 얼마를 가져가는지 반드시 계산해봐야 합니다.

등기부등본은 “한 번 떼서 저장해두는 문서”가 아니라 “잔금 직전까지 반복 확인해야 하는 문서”입니다. 계약 후에도 근저당이 추가로 설정될 수 있습니다.

4. 등기부등본만으로 부족한 이유 — 시세 대비 70% 룰

등기부등본에 적힌 근저당만으로는 안전성을 완전히 판단할 수 없습니다. 대출금과 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70%를 넘지 않을 때 상대적으로 안전한 것으로 봅니다. 특히 신축 빌라는 매매 이력이 없어 등기부등본에 거래가액이 적히지 않으므로, KB부동산·네이버부동산 등 시세 조회 서비스나 인근 공인중개사 방문을 통해 직접 시세를 확인해야 합니다.

5. 등기부등본, 언제·어떻게 떼야 하나

등기부등본은 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다. 주의할 점은 반드시 본인이 직접, 가장 최근 것을 확인해야 한다는 것입니다. 위조된 등기부등본을 보여주고 여러 사람에게 보증금을 받아 도주한 사례도 있었습니다. 계약 체결 시점, 그리고 잔금을 치르기 직전 두 번 확인하는 것을 권장합니다. 변동사항이 등기부에 전산 입력되는 데 시차가 있어, 계약 직후보다 며칠 뒤 다시 확인하면 그 사이 새로 생긴 권리관계를 발견할 수도 있습니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 등기부등본에 아무 문제가 없으면 100% 안전한가요?

A. 아닙니다. 등기부등본에 나타나지 않는 위험도 있습니다. 대표적으로 임대인의 미납 국세는 등기부등본에 기재되지 않지만, 상속세·증여세·종합부동산세 같은 당해세는 세입자보다 우선 변제받을 수 있어 국세·지방세완납증명서를 별도로 요구하는 것이 안전합니다.

Q. 근저당이 조금이라도 있으면 계약하면 안 되나요?

A. 근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아닙니다. 근저당 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 이내라면 상대적으로 안전한 편입니다. 다만 잔금 지급과 동시에 근저당을 말소하기로 하는 특약을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.