작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-18

전세사기 유형 7가지와 예방 체크리스트

2022~2023년 ‘빌라왕’ 사건 이후 전세사기는 더 이상 남의 일이 아니게 됐습니다. 유형은 반복되지만 매번 새로운 사람이 피해를 입는 이유는, 예방 체크리스트를 계약 전에 실제로 실천하는 사람이 많지 않기 때문입니다.

1. 반복되는 전세사기 유형 4가지

• 깡통전세: 집값보다 대출금+보증금이 더 높아, 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황
• 대리인 사칭 계약: 소유자 본인이 아닌 사람이 위조된 위임장으로 계약을 체결하는 사기
• 이중계약: 한 집을 여러 세입자에게 동시에 계약하고 보증금을 편취
• 신탁 부동산 사기: 소유권이 신탁회사로 넘어간 집을, 원래 소유자가 마치 자기 집인 것처럼 계약하는 사기

이 네 유형 모두 계약 전 서류 확인만 철저히 해도 상당수 걸러낼 수 있다는 공통점이 있습니다.

2. 계약 전 확인할 것 1 — 등기부등본과 시세

가장 최근 등기부등본을 본인이 직접 발급해 확인하고, 시세 대비 보증금 비율이 70%를 넘지 않는지 확인하세요. 신축 빌라처럼 매매 이력이 없는 주택은 등기부등본에 거래가액이 나오지 않으므로, 인근 공인중개사 여러 곳을 직접 둘러보고 시세를 확인하는 것이 안전합니다. 자세한 확인법은 등기부등본 보는 법에서 다뤘습니다.

3. 계약 전 확인할 것 2 — 국세·지방세완납증명서

등기부등본에는 나타나지 않지만 세입자보다 앞서는 권리가 있습니다. 바로 임대인의 미납 국세·지방세입니다. 국세·지방세완납증명서를 당당히 요구하세요. 2023년 4월부터는 임대차계약을 체결한 세입자가 임대인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있게 됐습니다. 잔금을 치르기 전에 반드시 확인하는 것을 권장합니다.

“공제증서가 있으니 중개사가 다 책임져주겠지”라는 생각은 위험합니다. 공제증서는 중개사의 중개 과실에 대한 배상이지, 보증금 미반환 자체를 보상하는 제도가 아닙니다.

4. 계약 전 확인할 것 3 — 특약으로 이중 방어하기

계약서 특약란에 아래와 같은 조항을 추가하면 보호 수준을 한층 높일 수 있습니다.

• 전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 조항
• 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다는 조항, 미이행 시 손해배상액 명시
• 확정일자 효력 발생 전 임대인이 근저당을 추가 설정하면 계약을 무효로 한다는 조항
• 미납 세금이 확인되면 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환받는다는 조항

5. 집주인이 계약 중간에 바뀌어도 내 보증금은 안전할까

주택임대차보호법상 임차주택의 양수인(새 집주인)은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 대법원 판례(2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체)도 이 경우 기존 임대인은 보증금 반환 의무에서 벗어나고, 새 임대인이 반환 의무를 진다고 판단했습니다. 다만 세입자 입장에서는 누가 새 집주인인지 알기 어려운 경우가 있으므로, 계약서 특약에 “소유자가 변경되는 경우 세입자의 서면 동의가 없는 한 기존·신규 임대인이 중첩적으로 반환 책임을 진다”는 조항을 넣어두면 더 두텁게 보호받을 수 있습니다.

6. 전세사기 피해가 발생했다면

1. 전세보증보험에 가입했다면 즉시 보증기관에 이행 청구
2. 국토교통부·HUG·법률구조공단 등 관련 기관에 상담 요청
3. 전세사기피해지원센터를 통해 피해자 인정 절차 확인
4. 2026년 개정된 전세사기특별법 최소보장제 적용 대상인지 확인

7. 자주 묻는 질문

Q. 공인중개사를 통해 계약하면 전세사기를 당하지 않나요?

A. 공인중개사가 개입했다고 100% 안전한 것은 아닙니다. 실제로 공인중개사가 등기부를 위조해 사기를 벌인 사례도 있었습니다. 중개사의 확인과 별개로, 세입자 본인이 직접 등기부등본과 시세를 확인하는 습관이 필요합니다.

Q. 신축 빌라는 특히 더 위험한가요?

A. 신축 빌라는 매매 이력이 없어 시세를 파악하기 어렵다는 점에서 상대적으로 위험할 수 있습니다. 실제로 빌라왕 사건도 신축 빌라를 매입가보다 높은 금액에 전세를 놓는 방식이 주를 이뤘습니다. 반드시 직접 시세를 확인하고 계약하시기 바랍니다.