작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-18

전세사기 피해자 지원 특별법 개정 총정리 — 2026년 5월 시행, 최소보장제란

전세사기 피해자 지원 특별법 개정안이 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과했습니다. 그동안 특별법의 지원대책을 이용했더라도 실제 회복률이 피해자마다 0%에서 100%까지 크게 갈려 형평성 문제가 계속 제기돼 왔는데, 이번 개정으로 최소보장제가 처음 도입됩니다.

1. 전세사기특별법 개정, 왜 필요했나

2023년 제정된 전세사기 피해자 지원 특별법은 LH 매입, 경공매 유예, 금융 지원 등 다양한 구제 수단을 담았지만, 실제 피해자가 회복하는 금액은 사건마다 천차만별이었습니다. 같은 특별법의 지원을 받았는데도 누구는 보증금을 거의 다 되찾고, 누구는 한 푼도 건지지 못하는 사례가 반복되면서 “지원의 형평성”이 계속 문제로 지적됐습니다. 이번 개정은 이 격차를 국가 재정으로 메우는 최소한의 안전판을 마련한 것이 핵심입니다.

2. 최소보장제, 얼마를 보장받나

최소보장제는 경매·공매 절차가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 재정으로 보전해주는 제도입니다. 정부는 이를 위해 279억원의 추가 예산을 확보했다고 밝혔습니다.

적용 요건은 다음과 같습니다.

• 전세사기특별법상 공식 피해자로 인정받았을 것
• 경매·공매 절차가 진행됐거나 이미 종료됐을 것(종료된 사례 포함)
• 실제 회복한 금액이 보증금의 1/3 미만일 것

특히 이미 경매·공매가 종료돼 손해가 확정된 피해자에게도 소급 적용된다는 점이 이번 개정의 가장 큰 의미입니다.

3. 선지급-후정산 방식이란

신탁사기처럼 애초에 계약 권한이 없는 사람과 계약해 무효가 되는 유형은 경매 절차 자체가 복잡하고 오래 걸립니다. 이런 무권계약 피해자를 위해 경매 종료 전이라도 최소보장금의 일부 또는 전부를 먼저 지급하고, 나중에 경매 결과가 확정되면 최종 정산하는 선지급-후정산 방식이 새로 도입됩니다. 피해 확정까지 기다리다 생계에 타격을 입는 상황을 줄이기 위한 조치입니다.

“경·공매가 이미 끝나 손해가 확정된 피해자도 최소보장제의 소급 적용을 받을 수 있다” — 개정 특별법의 핵심은 과거 피해자를 배제하지 않는다는 점입니다.

4. 그 밖에 바뀌는 것들

• LH 매입 절차 개선: 공공주택사업자(LH)의 직접 매입 권한을 강화하고, 경매 유예·정지 신청 권한을 신설해 반복 유찰 문제를 해결합니다.
• 사전 예방 기능 강화: 전세사기피해지원센터가 계약 전 권리관계 분석과 안전계약 컨설팅을 제공합니다.
• 임차보증금 반환청구권 강화: 임대인이 파산하더라도 임차인의 보증금 반환 권리가 파산 절차 중에도 유지되도록 보호 장치가 강화됩니다.

5. 전세사기특별법 개정, 시행 일정 한눈에 보기

※ 개정안은 2026.4.23. 국회 본회의 의결, 5.6. 국무회의 의결을 거쳐 5.12.부터 시행됩니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 이미 경매가 끝나서 보증금을 거의 못 받았는데도 해당되나요?

A. 네. 최소보장제는 이미 경매·공매가 종료돼 손해가 확정된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 다만 전세사기특별법상 공식 피해자로 인정받아야 하고, 실제 회복 금액이 보증금의 1/3 미만이어야 합니다.

Q. 최소보장제는 언제부터 신청할 수 있나요?

A. 최소보장제와 선지급-후정산 제도는 공포 후 6개월인 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 시행 전까지는 구체적인 신청 절차와 서류가 관계 기관을 통해 안내될 예정입니다.