작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

강남 다음은 여의도 — 시범아파트 156㎡ 호가 40억까지 내려온 이유

세제개편 여파가 강남을 넘어 여의도로 번지고 있습니다. 영등포구 여의도동 재건축 단지 곳곳에서 기존 호가보다 가격을 낮춘 매물이 잇따르고 있습니다. 여기에 조합원 지위 양도 제한을 앞두고 서둘러 매도하려는 수요까지 겹치면서, 9월 조합설립인가를 앞둔 단지에서는 급매물도 등장했습니다.

1. 시범아파트, 40억원까지 내려온 호가

현재 시범아파트 전용 156㎡ 매물은 40억원에 나와 있습니다. 올해 5월 9일까지 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매 장이 열렸을 때도 41억원까지 거래됐던 것과 비교하면, 최근 호가 조정이 가시화된 셈입니다. 인근 중개업소 관계자는 “재건축 지위양도 제한 때문에 팔고 싶어도 매물이 많이 나올 수 있는 구조는 아니지만, 세제개편안 발표 이후 단지에서 4~5건의 매물이 나왔다”며 “강남권만큼 갑자기 크게 빠지는 건 아니지만 기존 호가보다 1억~2억원 정도 낮은 정도로는 나오고 있다”고 전했습니다.

2. 고령층 매도 고민 — 이주비와 세 부담

재건축 단지의 고령층 비중도 매물 증가 요인으로 꼽힙니다. 시범아파트는 이주까지 2년 정도 남았는데, 이주비 조달과 시간적 부담 때문에 이주 전에 팔고 나가려는 고령층이 기존에도 꽤 있었다는 것이 현지 중개업소의 설명입니다. 세제개편안에 따르면 양도차익 공제 한도가 신설돼 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제받을 수 있게 됩니다. 장기간 보유해 양도차익이 큰 재건축 단지일수록 세 부담이 커질 수 있다는 의미입니다. 여의도 내 한 재건축 조합 관계자는 “장기보유특별공제가 사라지는 영향으로 고령 소유주들의 고민이 커지고 있다”고 전했습니다.

3. 9월 조합설립인가 전 서두르는 매도 — 삼부·수정아파트

조합원 지위 양도 제한이 걸리기 전 매도하려는 움직임도 나타나고 있습니다. 투기과열지구 내 재건축 사업장은 조합설립인가 이후에는 10년 보유·5년 거주 요건을 충족한 1세대 1주택자를 제외하면 조합원 지위 양도가 어렵습니다. 여의도 삼부아파트와 수정아파트는 오는 9월 조합설립인가가 예상되고 있어, 그 전에 급하게 처분하려는 매도자들이 나타나고 있습니다.

인근 중개업소 관계자는 “급매로 나오고 있는 물건은 매도자가 10년 보유 5년 거주 요건을 못 갖춘 매물들로, 9월 조합설립인가 전에 잔금까지 치러야 해서 임박할수록 가격을 낮추고 있다”고 설명했습니다.

4. 여의도 매물 증가폭, 강남보다 크다

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 여의도동 아파트 매물은 732건으로, 세제개편안이 발표된 지난 3일(621건)보다 17.9% 늘었습니다. 같은 기간 서울 전체 아파트 매물이 약 9.5%, 강남구가 약 13.4% 증가한 것과 비교해도 증가폭이 두드러집니다. 전문가들은 세제개편안으로 고가 재건축 시장의 호가가 일부 조정될 수 있다고 보면서도, 조합원 지위 양도 제한이 있는 만큼 매물이 앞으로도 급증하기는 어려울 것으로 전망했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고분양가를 고려하면 장기간 가격 하락이 이어지기는 어려울 것”이라고 말했습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 여의도 재건축 단지도 강남처럼 계속 떨어질까요?

A. 전문가들은 조합원 지위 양도 제한이 매물 급증을 막는 요인으로 작용하는 만큼, 강남권만큼 큰 폭의 장기 하락이 이어지기는 어려울 것으로 보고 있습니다. 다만 세제개편안 시행 초기 단기적인 호가 조정은 계속될 수 있습니다.

Q. 조합설립인가 전에 팔면 왜 유리한가요?

A. 투기과열지구 재건축 사업장은 조합설립인가 이후 10년 보유·5년 거주 요건을 채우지 못한 소유자의 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 인가 전에는 이런 제한이 없어 매도가 자유롭기 때문에, 요건을 못 채운 소유자들이 인가 전 매도를 서두르는 것입니다.