작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

압구정·반포 급매물 현장 리포트 — 지금이 바닥인지 가늠하는 법

세제개편 이후 강남권 조정을 다룬 앞선 글들이 주로 구 단위·전체 통계였다면, 이번에는 실제 단지 단위로 내려가 봤습니다. 압구정 미성2차와 반포래미안퍼스티지 솔마을에서 5월 다주택자 급매장 때보다도 낮은 가격의 매물이 등장했습니다. 구체적인 사례를 통해 지금 시장이 어디쯤 와 있는지, 그리고 재건축·재개발을 중심으로 앞으로 어떤 흐름이 예상되는지 짚어봤습니다.

1. 압구정 미성2차, 5월 급매가보다 10% 낮은 1층 매물

압구정동에서는 최근 -10% 안팎으로 조정된 급매물이 하나둘 등장하고 있습니다. 미성2차 전용 74㎡의 경우, 절대 금액대가 상대적으로 낮은 이 평형은 지난 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 급매장에서도 급매가 많지 않았는데, 당시 2·3층이 42억원에 거래된 바 있습니다. 그런데 최근에는 1층 매물이 38억원에 나왔습니다. 저층이라는 점을 감안해도, 5월 급매가 대비 10% 가까이 낮은 가격이라는 점에서 시장에서는 이를 실질적인 급매물로 보고 있습니다.

2. 반포래미안퍼스티지 솔마을, 1월 대비 2.5억 하락

서초구 반포래미안퍼스티지 중에서도 125동~128동은 본단지와 분리돼 있어 흔히 ‘솔마을’로 불리며, 본단지와는 통상 10% 내외의 시세 차이를 보여 왔습니다. 이 솔마을의 국민평형(128동)이 최근 44억5,000만원에 매물로 나왔는데, 이는 지난해 5월 가격보다 낮고 올해 1월 직전 거래가(47억원)보다도 2억5,000만원 낮은 수준입니다.

3. 급매물의 의미 — 바닥은 거래가 증명한다

최상급지의 급매물들이 5월 9일 다주택 급매장 시세를 기준선 삼아 하나둘 나오고 있지만, 매수자들은 아직 관망세를 유지하고 있습니다. 시장의 바닥은 사후적으로만 확인할 수 있다는 것이 시장의 오랜 격언이지만, 현재 비슷한 가격대이거나 그보다 낮은 급매물이 추가로 나오고 있지 않다는 점은 눈여겨볼 대목입니다. 결국 지금 나온 소수의 급매물이 실제로 거래되는지, 그 가격에 추가 매수세가 붙는지가 향후 시장 방향을 가늠하는 단서가 될 것으로 보입니다.

4. 분석 — 재건축·재개발이 다음 국면에서 유리한 이유

이번 세제개편은 다주택자와 고가 1주택자의 보유·양도 부담을 동시에 높이는 구조라, 뚜렷한 단일 논리보다는 여러 정책 목표가 겹치며 나온 결과에 가깝다는 평가가 많습니다. 공시가격이 계속 오르는 추세와 맞물리면 세 부담은 앞으로도 구조적으로 커질 가능성이 있습니다. 이런 국면에서 시장의 관심이 재건축·재개발로 이동하는 데는 실질적인 이유가 있습니다. 노후 주택이 멸실되면 재산세·종부세 과세 대상인 ‘주택’이 아니라 ‘토지’로 전환되기 때문에, 사업 초기 단계 조합원 입장에서는 보유세 부담 구조 자체가 달라집니다. 다만 이는 ‘싸다’는 것과 ‘저평가됐다’는 것을 구분해서 봐야 하는 문제로, 사업성과 속도가 뒷받침되는 곳인지가 핵심 변수입니다. 최근 주 52시간제, 중대재해처벌법 등의 영향으로 웬만한 정비사업은 착공부터 준공까지 4년 이상이 기본값이 되고 있다는 점도, 투자 판단 시 반드시 감안해야 할 현실적 변수입니다.

5. 분석 — ‘일시 조정 후 반등’ 시나리오와 리스크

일부 시장 전문가들 사이에서는 강남권이 세제개편 여파로 단기 조정을 거친 뒤, 공급 부족과 대기 수요를 배경으로 다시 반등할 것이라는 전망이 나옵니다. 실제로 65세 이상 고령 1주택자에게 서울 주택을 팔고 지방으로 이주하도록 유도하는 정책 방향이 있지만, 오랜 생활 기반을 떠나는 결정은 세제 혜택만으로 쉽게 이뤄지기 어렵다는 것이 현실적인 시각입니다. 반면 강남에서 이탈하는 수요 중 일부는 마용성(마포·용산·성동) 등 인접 대체 지역으로 옮겨갈 가능성이 거론되는데, 이들 지역은 최근 급매물을 거둬들이고 관망하는 분위기로 알려져 있어, 강남발 수요 이동이 실제로 나타날지는 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다. 국내 정치 일정(세제개편 관련 입법 확정 시점)과 하반기 기준금리 방향이라는 두 가지 변수가 겹치는 만큼, 이 시나리오가 현실화될지는 향후 1~2개 분기의 실제 거래량과 가격 데이터로 확인해야 할 것으로 보입니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 급매물이 나왔다는 건 이제 바닥이라는 뜻인가요?

A. 단정하기는 이릅니다. 급매물이 나온 것과 그 가격에 실제 거래가 성사되는 것은 다른 문제입니다. 매수자들이 여전히 관망하고 있는 만큼, 이 매물들이 실제로 팔리는지, 그보다 낮은 매물이 추가로 나오는지를 함께 지켜봐야 방향을 판단할 수 있습니다.

Q. 재건축·재개발 초기 단계 투자, 지금 들어가도 될까요?

A. 멸실 이후 토지분 과세로 전환되는 구조적 이점은 있지만, 사업성과 진행 속도가 단지마다 크게 다릅니다. 최근 공사 기간이 4년 이상으로 길어지는 추세인 만큼, 단순히 가격이 낮다는 이유만으로 접근하기보다 조합설립·관리처분 등 사업 단계와 자금 계획을 함께 따져봐야 합니다.