작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-17

종합부동산세 세율 개편, 주택가액 기준으로 바뀐다 — 2027·2028년 단계별 정리

지금까지 종합부동산세는 같은 과세표준이라도 주택을 몇 채 보유했는지에 따라 세율이 갈렸습니다. 2026년 세제개편안은 이 체계를 주택가액 기준으로 단계적으로 일원화하는 것을 핵심으로 합니다. 전체 그림은 2026년 세제개편안 부동산세제 총정리에서 먼저 확인하시길 권합니다.

1. 2027년부터 종합부동산세 세율, 무엇이 먼저 바뀌나

가장 먼저 눈에 띄는 변화는 과세표준 6~12억원 구간의 세율 인상입니다. 이 구간은 현행 1.0% 단일세율이었으나 2027년부터 1.3%로 오릅니다. 그 외 구간은 아래 표처럼 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율 차이가 유지되되, 상위 구간일수록 3주택 이상자의 세율이 더 크게 오릅니다.

※ 기획재정부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3) 자료를 표로 재구성. 법인은 1·2주택 2.7%/3주택 이상 5.0% 단일세율에서 2027년 3.5%/5.0%, 2028년부터는 5.0% 단일세율로 개편됩니다.

2. 2028년 종합부동산세, ‘주택수’가 사라진다

2028년 이후에는 표 오른쪽 열처럼 1·2주택자와 3주택 이상자 구분 없이 모든 주택이 동일한 세율표를 적용받게 됩니다. 즉 지금까지 다주택자에게만 적용되던 높은 세율이, 가액이 높은 주택이라면 보유 채수와 무관하게 적용되는 구조로 바뀌는 셈입니다. 반대로 말하면 중저가 다주택자의 세부담은 상대적으로 완화될 여지가 있습니다.

세율 체계가 ‘주택수’에서 ‘주택가액’으로 바뀐다는 것은, 앞으로는 “몇 채를 가졌나”보다 “얼마짜리를 가졌나”가 종부세 부담을 결정하는 시대로 넘어간다는 뜻입니다.

3. 종합부동산세 공정시장가액비율도 함께 오른다

세율표만 봐서는 실제 세부담을 가늠하기 어렵습니다. 과세표준 자체를 결정하는 공정시장가액비율도 함께 인상되기 때문입니다. 1세대 1주택자·지방 1·2주택자는 60%→70%(2027년~), 3주택자 등은 60%→70%(2027)→80%(2028~)로 오릅니다. 실제 체감 세부담은 세율 인상과 공정시장가액비율 인상이 동시에 작용한 결과이므로, 공정시장가액비율 인상 스케줄을 함께 확인해야 정확합니다.

4. 종합부동산세 세부담 상한도 150%→200%로 완화

세율이 오르는 대신, 전년 대비 급격한 세부담 증가를 막아주는 세부담 상한은 150%에서 200%로 상향됩니다. 다시 말해 직전연도 보유세(재산세+종부세) 대비 올해 세액이 늘어날 수 있는 한도 자체가 커진다는 의미로, 다주택자·고가주택 보유자 입장에서는 연도별 인상폭이 더 커질 수 있다는 점을 함께 알아둬야 합니다.

5. 내가 낼 종합부동산세, 미리 가늠하는 방법

정확한 세액은 개별 보유 현황(주택수, 지역, 명의 구조)에 따라 크게 달라지므로 일반화하기 어렵지만, 대략적인 흐름을 잡으려면 ① 공시가격 합계 확인 → ② 기본공제 차감 → ③ 공정시장가액비율 적용 → ④ 세율표 대입의 순서로 계산해보는 것이 유용합니다. 국세청 홈택스는 매년 종부세 신고 시즌에 모의계산 서비스를 제공하므로, 시행령이 확정되는 대로 실제 수치를 넣어 시뮬레이션해보는 것을 권장합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택자도 종합부동산세 세율표가 바뀌나요?

A. 네, 다만 상대적으로 낮은 세율 구간을 적용받고 기본공제도 14억원으로 상향되므로(1세대 1주택 기본공제 상향 참고) 실질적인 영향은 다주택자·고가주택 보유자보다 제한적입니다.

Q. 2027년과 2028년 중 언제부터 세부담이 커지나요?

A. 3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율이 2027년 70%, 2028년 80%로 2단계에 걸쳐 오르기 때문에 2028년에 세부담이 더 크게 늘어나는 구조입니다.