작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-17

종부세 공정시장가액비율 인상 스케줄 — 2027·2028년 세부담 얼마나 느나

종합부동산세를 계산할 때 흔히 세율표만 보고 세부담을 추정하지만, 실제로는 공정시장가액비율이라는 변수가 하나 더 있습니다. 공시가격에 이 비율을 곱한 값이 과세표준이 되므로, 세율이 그대로여도 공정시장가액비율이 오르면 세금은 늘어납니다. 종합부동산세 세율 개편과 반드시 함께 봐야 하는 이유입니다.

1. 종합부동산세 공정시장가액비율이란

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율로 계산됩니다. 즉 공정시장가액비율은 공시가격 중 실제로 세금을 매기는 비율을 의미합니다. 이 비율이 100%면 공시가격 전액이 과세표준이 되고, 60%면 공시가격의 60%만 과세표준에 반영됩니다.

2. 종합부동산세 공정시장가액비율, 2027~2028년 인상 스케줄

* 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)가 해당됩니다.

세율표만 보고 “생각보다 안 오르네”라고 안심하면 안 되는 이유가 바로 공정시장가액비율입니다. 과세표준 자체가 커지기 때문입니다.

3. 공정시장가액비율 인상이 실제 세부담에 미치는 영향

예를 들어 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액이 5억원이라고 가정하면, 현행 60% 비율 적용 시 과세표준은 3억원이지만 70%로 오르면 과세표준은 3.5억원이 됩니다. 세율이 동일하더라도 과세표준 자체가 약 17% 늘어나는 셈이므로, 세율 인상분과 별개로 비율 인상만으로도 세부담이 커진다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 3주택자 등은 2027년 70%에서 2028년 80%까지 2단계로 오르기 때문에, 세율 인상(6~12억원 구간 1.0%→1.3%)과 비율 인상이 겹치는 2028년에 세부담 증가폭이 가장 클 것으로 예상됩니다.

4. 종합부동산세 세부담 상한 200%도 함께 확인

다만 아무리 과세표준이 늘어나도 세부담 상한(직전연도 대비 상한선)이 150%에서 200%로 완화되므로, 전년 대비 급격한 증가를 제한하는 안전장치는 오히려 느슨해집니다. 즉 예년보다 연도별 인상 폭이 더 커질 수 있다는 뜻이므로, 다주택자·고가주택 보유자는 2027~2028년 2개년의 누적 인상분을 함께 시뮬레이션해보는 것이 좋습니다.

5. 공정시장가액비율, 왜 정부는 시행령으로 조정할까

공정시장가액비율은 법률이 아닌 시행령으로 정해지는 항목이라, 경기 상황에 따라 정부가 상대적으로 유연하게 조정해온 변수입니다. 실제로 과거에도 부동산 시장 냉각기에는 비율을 낮추고, 세수 확보가 필요할 때는 비율을 올리는 방식으로 활용된 사례가 있습니다. 이번 인상 역시 세율 조정과 별개로 시행령 개정만으로 진행될 수 있어, 국회 법률 통과 여부와 무관하게 일정이 앞당겨지거나 늦춰질 가능성도 염두에 둬야 합니다.

6. 종합부동산세 미리 확인해볼 것

• 본인 보유 주택의 공시가격 합계와 기본공제 적용 후 과세표준 예상치
• 1세대 1주택 여부, 조정대상지역 여부에 따라 적용 비율이 다르므로 정확한 보유 형태 확인
• 국세청 홈택스 ‘종합부동산세 모의계산’ 서비스로 연도별 예상 세액 비교(시행령 확정 후 반영 예정)

7. 자주 묻는 질문

Q. 지방에 집이 있으면 무조건 낮은 비율(70%)이 적용되나요?

A. 지방 1·2주택자는 70%가 적용되지만, 지방이라도 조정대상지역에 해당하거나 3주택 이상을 보유한 경우라면 3주택자 등 기준(2028년 80%)이 적용될 수 있습니다. 지역과 주택수를 함께 따져야 합니다.

Q. 공정시장가액비율은 법으로 정해지나요, 시행령으로 정해지나요?

A. 공정시장가액비율은 종부세법과 시행령에서 함께 규정합니다. 이번 개편안도 종부세법·종부세법 시행령 개정 사항으로 분류돼 있어, 국회 법률 통과 이후 시행령 개정(통상 다음 해 2월경)까지 확인해야 최종 확정됩니다.