1세대 1주택자 종부세 기본공제 14억원 상향, 나에게 유리할까
2026년 세제개편안에서 실거주자 입장에서 가장 반가운 변화 중 하나가 1세대 1주택자 종부세 기본공제 상향입니다. 다만 조건이 하나 붙습니다. ‘거주용’이냐 ‘비거주’냐에 따라 방향이 정반대라는 점입니다.
① 거주용 1주택자 종부세 기본공제는 12억→14억원으로 상향됩니다.
② 비거주 1주택은 오히려 12억→9억원으로 하향돼 실거주 여부가 핵심 기준이 됩니다.
③ 공정시장가액비율 인상과 맞물려 실제 세부담 변화는 개별 상황마다 다릅니다.
1. 1세대 1주택자 종부세 기본공제, 거주용은 12억→14억원
실제 거주하고 있는 1주택자의 종부세 기본공제금액은 현행 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 공시가격이 시가의 약 70% 수준임을 감안하면, 시가 기준으로는 대략 20억원 상당의 주택까지 종부세 과세 대상에서 제외되는 셈입니다. 실제로 과세대상 조정 항목에서도 “1세대 1주택자는 주택가액 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과 시 종부세 부과”라고 명시하고 있습니다.
2. 1세대 1주택 종부세, 비거주는 오히려 12억→9억원으로 하향
반대로 세대 구성원 전원이 실제 거주하지 않는 1주택(별장, 투자목적 보유 등)은 기본공제금액이 12억원에서 9억원으로 낮아집니다. 즉 “1주택자”라는 사실 자체보다 실거주 여부가 종부세 부담을 가르는 핵심 기준으로 바뀌는 것입니다. 이는 8·13 부동산정책에서 발표된 비거주 1주택자 전세대출 제한과 같은 맥락으로, 정부가 ‘실거주 원칙’을 세제·금융 양쪽에서 동시에 강화하고 있음을 보여줍니다.
| 구분 | 현행 기본공제 | 개편안 기본공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 – 거주용 | 12억원 | 14억원 |
| 1세대 1주택자 – 비거주 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외(다주택자 등) | 9억원 | 4억원 + α(별도 산식) |
※ ‘그 외’ 항목의 세부 산식은 정부 발표 자료에서 일부 수식이 명확히 공개되지 않아, 시행령 확정 시 재확인이 필요합니다.
1세대 1주택 종부세 개편의 핵심은 “몇 채를 가졌나”가 아니라 “그 집에 실제로 사는가”입니다. 같은 1주택자라도 거주 여부에 따라 기본공제가 5억원 차이 납니다.
3. 1세대 1주택 종부세 거주 요건, 어떻게 증명하나
세제개편안은 실거주 인정 범위도 함께 손봤습니다. 취학·직장변경·질병 치료·해외체류·부모봉양 등 부득이한 사유로 일시적으로 거주하지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있고, 재개발·재건축으로 신축주택을 받은 경우 공사기간의 절반도 거주기간에 포함됩니다. 이는 종부세 1세대 1주택자 거주공제 계산과 기본공제 산정 모두에 적용될 예정(2027.1.1. 이후 납세의무 성립분부터)입니다.
4. 기본공제 상향의 실제 효과, 무조건 유리하지 않은 이유
기본공제가 2억원 늘어난다고 해서 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 같은 시기에 공정시장가액비율이 60%→70%로 인상되기 때문입니다. 즉 과세표준을 계산하는 두 변수(기본공제, 공정시장가액비율)가 한쪽은 유리하게, 한쪽은 불리하게 동시에 움직입니다. 실거주 1주택자 중 공시가격이 14억원에 근접한 경우라면 공제 확대 효과가 더 크게 체감될 것이고, 공시가격이 훨씬 높은 고가 1주택자는 비율 인상의 영향이 더 클 수 있습니다.
5. 비거주 1주택자라면 지금 검토할 것
현재 비거주 1주택을 보유하고 있다면, 종부세 기본공제 축소(12억→9억원) 외에도 전세대출 제한(2027년~)까지 함께 검토해야 종합적인 그림이 보입니다. 실거주로 전환할지, 매도할지, 현행대로 유지할지는 세금뿐 아니라 대출 규제, 향후 시세 전망까지 종합적으로 판단해야 하는 문제입니다.
6. 자주 묻는 질문
- Q. 부부공동명의 1주택자는 기본공제가 어떻게 되나요?
- A. 공동명의 1주택자는 별도의 특례(단독명의 방식 선택 신청 등)가 이미 시행 중이며, 이번 개편안에서도 관련 계산방식이 함께 조정될 수 있으므로 국세청 홈택스 종부세 안내를 통해 본인 명의 구조에 맞는 계산법을 확인하는 것이 정확합니다.
- Q. 지금 비거주 1주택이면 무조건 불리해지나요?
- A. 기본공제만 놓고 보면 불리해지는 방향이 맞습니다. 다만 실거주로 전환하거나, 세대원의 전입신고 등을 통해 거주 요건을 충족하면 상향된 14억원 공제를 적용받을 수 있으므로 실거주 전환 시점을 미리 검토해볼 필요가 있습니다.
본 글은 2026.8.3. 발표된 세제개편안(정부안) 기준이며, 확정 법령·시행령에 따라 수치가 달라질 수 있습니다.