테라스99 동탄 vs 힐스테이트 송파더그리드 — 분양가·6% 수익률·주택 수 함정 비교
두 단지는 모두 역세권 주거형 오피스텔이지만 가격대와 규모가 전혀 다릅니다. 테라스99 동탄은 총 99실 중 이번 청약 공급분 15실, 4억7,580만~7억9,650만원 수준입니다. 송파더그리드는 총 1,393실, 전용 34~119㎡이며 첨부 자료상 전용 84㎡ 분양가는 최고 약 15억160만원입니다. 두 상품 모두 표면수익률 6%를 내려면 현실 월세와 큰 차이가 없는지 반드시 계산해야 합니다.
| 항목 | 테라스99 동탄 | 힐스테이트 송파더그리드 |
|---|---|---|
| 위치 | 화성 동탄구 여울동 968-1 | 서울 송파구 위례중앙로 34 |
| 전체 규모 | 99실 | 1,393실 |
| 이번 자료상 공급 | 청약홈 공개분 15실 | 첨부 화면상 총 1,393실 |
| 전용면적 | 약 36.77~53.63㎡ | 34~119㎡ |
| 분양가 | 약 4.758억~7.965억원 | 첨부 화면상 약 4.9355억부터, 전용 84㎡ 최고 약 15.016억원 |
| 청약 | 9월 14~15일 | 9월 14일 |
| 입주 예정 | 2028년 9월 | 2031년 1월 |
| 핵심 수요 | 동탄역·반도체 산업권 소형 주거 | 복정역·문정·강남·판교 접근 수요 |
표면수익률 6%가 되려면 필요한 월세
공실, 관리비, 취득 관련 비용, 재산세와 금융비용을 전혀 빼지 않은 단순 계산입니다.
| 가정 분양가 | 연 6% 임대료 | 월 환산 |
|---|---|---|
| 테라스99 4억7,580만원 | 약 2,855만원 | 약 238만원 |
| 테라스99 6억5,490만원 | 약 3,929만원 | 약 327만원 |
| 송파더그리드 84㎡ 15억160만원 | 약 9,010만원 | 약 751만원 |
표면수익률 = 연간 월세 합계 ÷ 총투입액 × 100
실제 순수익률은 공실·세금·관리비·수선비·중개보수·이자를 뺀 뒤 더 낮아집니다.
따라서 “입지가 좋다”만으로 임대수익이 확보되는 것은 아닙니다. 동일 생활권의 비슷한 전용면적 오피스텔 월세가 위 계산에 필요한 수준에 못 미친다면, 분양가는 시세상승 기대에 더 의존하게 됩니다.
테라스99 동탄: 희소성과 작은 공급의 양면
총 99실, 전 타입 테라스라는 기획은 차별점입니다. GTX-A·SRT 동탄역과 반도체 산업권 수요도 장점으로 홍보됩니다. 그러나 이번 청약 공개분은 15실이고 전용 36~53㎡에 4억 후반~7억 후반이므로, 주변 소형 오피스텔의 실제 월세와 전용면적당 매매가격을 반드시 비교해야 합니다. “100실 미만”에 따른 전매 관련 설명도 최종 모집공고와 관계기관 안내로 재확인해야 합니다.
동탄 교육 수요는 배경이지 수익 보장이 아니다
동탄4동 입시학원의 2026년 6월 평균 매출이 전년보다 56% 늘었고, 동탄구 학령인구도 4년 동안 5.4% 증가했다는 보도가 나왔습니다. 반도체 기업 종사자 가구와 수학·과학 교육 수요가 지역 소비력을 뒷받침할 수 있다는 해석입니다. 그러나 학원 매출 증가가 특정 오피스텔의 임대료나 매매가격 상승으로 곧바로 이어지는 것은 아닙니다. 테라스99는 가족형 아파트가 아닌 전용 36~53㎡ 오피스텔이므로, 실제 임차 대상이 1~2인 직장인인지 자녀 가구인지 별도로 확인해야 합니다.
송파더그리드: 입지와 대단지, 높은 총투입액
복정역의 8호선·수인분당선, 문정·강남·판교 접근성과 1,393실 대단지는 임차 수요 기반이 될 수 있습니다. 반면 전용 84㎡가 약 15억원이면 취득 관련 비용과 금융비용까지 포함한 총투입액이 커집니다. 첨부 화면처럼 타입이 매우 많기 때문에 같은 전용면적이라도 동·향·평면·전용률·분양가 차이를 개별 호실 단위로 확인해야 합니다.
“주택 수 제외” 문구의 함정
국세청 안내상 오피스텔 분양권은 취득 후 실제 용도가 정해지기 전이므로 취득세 주택 수에 포함되지 않는다고 설명합니다. 그러나 준공 후 주거용으로 사용하고 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 취득세 주택 수에 포함될 수 있습니다. 양도소득세에서도 공부상 업무시설이라는 이름보다 실제 주거용 사용 여부를 봅니다. 따라서 “분양권 단계에서 주택 수 미포함”을 “보유·거주·임대 중 모든 세금에서 영구 제외”로 이해하면 안 됩니다.
실수요와 투자자가 공통으로 볼 7가지
- 최종 모집공고의 정확한 공급 호실과 분양가
- 분양가+옵션+취득 관련 비용+이자를 합친 총투입액
- 동일 전용면적의 최근 실거래 월세와 공실 기간
- 전용률과 서비스면적, 테라스의 관리·사용 조건
- 중도금 대출 알선과 잔금 전환 가능 여부
- 준공 후 실제 사용에 따른 취득세·양도세 주택 수
- 실거주 뒤 다음 아파트 청약·대출 계획에 미칠 기회비용
- Q. 두 단지 모두 청약통장이 필요한가요?
- 오피스텔은 일반 아파트 청약과 구조가 다릅니다. 최종 모집공고에서 신청자격과 청약신청금을 확인해야 합니다.
- Q. 오피스텔 분양권은 무조건 주택 수에서 빠지나요?
- 분양권 단계의 취득세 주택 수와 준공 후 실제 사용에 따른 세목별 판단이 다릅니다. 주거용 사용 시 주택으로 판단될 수 있습니다.
- Q. 연 6% 수익률이 가능할까요?
- 계산에 필요한 월세가 인근 실거래보다 높은지 먼저 비교해야 합니다. 세금과 공실을 반영한 순수익률은 표면수익률보다 낮습니다.
- Q. 실거주라면 오피스텔도 괜찮나요?
- 입지와 예산에 맞을 수 있지만 전용률, 관리비, 대출, 취득비용과 향후 아파트 청약·이사 계획의 기회비용을 함께 봐야 합니다.