작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-17

다주택자 조정대상지역 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화 총정리

정부는 종합부동산세 세부담이 정상화(사실상 강화)되는 것과 맞물려, 다주택자에게 매도할 기회를 주기 위해 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하기로 했습니다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이 대상이며, 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 소급 적용됩니다.

1. 다주택자 양도세 중과세율 변화 한눈에 보기

기본세율(6~45%)에 위 중과세율이 더해지는 구조이므로, 3주택 이상자가 2027년에 양도한다면 기본세율에 단 10%p만 가산되어 현행 대비 부담이 크게 줄어듭니다. 다만 2029년부터는 현행 수준(+20%p, +30%p)으로 원상 복귀한다는 점에서, 이 완화는 “영구적 감세”가 아니라 2년짜리 매도 유인책에 가깝습니다.

2. 다주택자 양도세 중과, 왜 하필 지금 완화하나

이 조치는 종합부동산세 세율 개편과 세트로 이해해야 합니다. 종부세는 2027~2028년에 걸쳐 다주택자·고가주택 보유자 부담이 늘어나는 방향으로 개편됩니다. 보유세 부담이 늘어나는 시점에 곧바로 양도세 중과까지 유지하면 다주택자가 매물을 내놓을 유인이 사라지고 시장에 매물 잠김(lock-in) 현상이 심해질 수 있습니다. 정부는 이를 막기 위해 딱 2년간 양도세 출구를 열어주는 셈입니다.

보유세는 조이고 양도세는 2년만 풀어주는 구조 — 다주택자에게 “지금이 팔 타이밍”이라는 신호를 주는 정책 설계입니다.

3. 다주택자 양도세와 함께 바뀌는 특례 요건들

• 일시적 2주택 특례기간 단축: 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 1세대 1주택 특례 인정기간이 3년→2년으로 줄어듭니다(양도는 2026.10.1. 시행일 이후 신규 취득분부터 적용).
• 매입임대 아파트 중과배제 단계적 폐지: 조정대상지역 소재 매입임대 아파트의 양도세 중과배제·장특공제 우대가 2026.10.1.부터 단계적으로 폐지됩니다(2027년까지 유지 → 2028년 축소 → 이후 폐지).
• 상생임대주택 특례 종료: 상생임대주택 특례 신규 적용은 2026.12.31.로 종료되고, 이미 체결된 계약은 종료 후 1년 내 양도분까지만 거주요건 면제 혜택이 인정됩니다.

4. 다주택자 양도세 중과 완화, 매도 시 체크리스트

1. 양도 예정 주택이 실제로 조정대상지역에 속하는지, 2년 이상 보유 요건을 충족하는지 확인
2. 중과 완화폭이 2027년(+5%p, +10%p)이 2028년(+10%p, +15%p)보다 크므로, 가능하다면 2027년 매도가 유리할 수 있음
3. 동시에 장기거주소득공제 개편 일정도 함께 고려해 유불리를 종합 판단
4. 보유 중인 주택이 매입임대·상생임대 등 특례 대상이라면 폐지·종료 일정과 충돌하지 않는지 별도 확인

5. 다주택자, 매도 대신 보유를 선택한다면

매도 대신 계속 보유하기로 결정했다면, 2028년부터 강화되는 종부세 공정시장가액비율(관련 글)과 세율 인상을 감안한 장기 보유세 시뮬레이션이 필요합니다. 특히 3주택 이상 보유자는 종부세·양도세 양쪽 모두에서 가장 큰 폭의 변화를 겪게 되므로, 세무 전문가와 함께 보유·매도 시나리오별 세부담을 미리 비교해보는 것을 권장합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 2026년에 이미 판 주택도 소급 적용되나요?

A. 네. 정부 발표에 따르면 “’26년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함”된다고 명시돼 있어, 2026년 중 조정대상지역 다주택 양도로 중과를 적용받은 경우도 이번 완화 대상에 포함될 가능성이 있습니다. 다만 정확한 적용 방식(경정청구 여부 등)은 법 통과 후 국세청 안내로 확인해야 합니다.

Q. 비조정대상지역 다주택자에게도 영향이 있나요?

A. 이번 중과 완화는 조정대상지역 주택에 한정된 조치입니다. 비조정대상지역은 애초에 다주택 중과 대상이 아니므로 이번 완화와 직접적인 관련이 없습니다.