부동산 필수 용어 60선 — 대출·세금·청약·재건축·경매 총정리
부동산 뉴스를 보다 보면 LTV, DSR, 낙찰가율, 대항력, 조합원 지위 양도 같은 용어가 설명 없이 툭툭 튀어나옵니다. 알 것 같지만 막상 남에게 설명하려면 헷갈리는 용어들을 대출·세금·청약·재건축·계약·경매 6개 영역으로 나눠 정리했습니다. 더 자세히 알고 싶은 용어는 각 항목 옆 링크로 이어지는 심화 글에서 확인할 수 있습니다.
① 대출 용어(LTV·DSR·RTI)는 ‘얼마까지 빌릴 수 있는가’를, 세금 용어(공시가격·과세표준·공정시장가액비율)는 ‘세금이 어떻게 계산되는가’를 이해하는 열쇠입니다.
② 청약·재건축 용어는 실제 당첨·투자 판단에 직결되고, 경매·계약 용어는 실무에서 손해를 막는 안전장치 역할을 합니다.
③ 같은 단어라도 세법과 대출 규정에서 기준이 다른 경우(예: 일시적 2주택)가 있어, 어느 맥락에서 쓰이는 용어인지 구분해서 이해해야 합니다.
1. 대출 용어 — LTV·DSR·RTI
LTV(주택담보인정비율)
주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 규제지역·주택 수·주택 가격에 따라 한도가 달라지며, 생애최초 구매자는 우대 비율이 적용됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율)
연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 신용대출 등 기존 부채가 많으면 주택담보대출 한도가 줄어드는 이유가 바로 DSR 규제 때문입니다.
RTI(임대업이자상환비율)
상가·꼬마빌딩 등 수익형 부동산 대출 심사에 쓰이는 지표로, 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값입니다. 통상 1.5배 이상을 요구합니다.
생활안정자금대출
주택을 담보로 생활비 목적으로 받는 대출입니다. 6·27 대책 이후 규제지역에서는 1주택자에 한해 한도가 최대 1억원으로 제한됐습니다.
2. 세금 용어 — 공시가격부터 장기보유특별공제까지
공시가격
정부가 매년 발표하는 부동산의 행정 목적 가격으로, 재산세·종부세는 물론 건강보험료·복지수급 기준에도 활용됩니다. 실거래가와는 별도의 산정 체계를 가집니다.
공정시장가액비율
공시가격에 곱해 과세표준을 산출하는 비율입니다. 이 비율이 오르면 공시가격이 그대로여도 실제 내는 세금은 늘어납니다.
과세표준
세금을 부과하는 기준 금액입니다. 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다.
장기보유특별공제
양도소득세 계산 시 보유·거주 기간에 비례해 양도차익의 일부를 공제해주는 제도입니다. 2026년 개편으로 이름과 공제 한도 구조가 바뀌고 있습니다.
일시적 2주택
기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 먼저 산 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 팔면 세법상 1주택으로 간주해주는 특례입니다. 다만 대출 규정에서는 여전히 다주택자로 취급됩니다.
3. 청약 용어 — 가점제부터 재당첨제한까지
청약 가점제
무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 3개 항목으로 산정하는 점수제로, 84점 만점입니다. 인기 지역·평형일수록 가점제 비중이 높습니다.
특별공급
신혼부부·다자녀·생애최초·노부모부양 등 특정 자격을 가진 사람에게 일반공급과 별도로 배정하는 물량입니다.
재당첨제한
청약에 당첨되면 일정 기간(투기과열지구 최대 10년) 다른 분양 아파트 청약 당첨이 제한되는 제도입니다.
무순위 청약(‘줍줍’)
일반 청약에서 미계약·미분양된 물량을 별도로 재공급하는 절차로, 청약통장 없이 신청 가능한 경우가 많아 경쟁률이 매우 높게 나타납니다.
4. 재건축·재개발 용어 — 조합설립부터 관리처분까지
정비구역 지정
재건축·재개발 사업의 첫 단계로, 해당 구역을 정비사업 대상으로 확정하는 행정 절차입니다.
조합설립인가
정비구역 내 소유자들이 조합을 구성해 인가받는 단계입니다. 투기과열지구에서는 이 시점 이후 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
관리처분계획인가
기존 자산을 새 아파트로 어떻게 배분할지 정하는 계획을 인가받는 단계로, 이후 이주·철거·착공이 이어집니다.
조합원 지위 양도
재건축 조합원의 권리를 매매를 통해 넘기는 것으로, 투기과열지구는 조합설립인가 이후 10년 보유·5년 거주 요건을 채운 1주택자 외에는 원칙적으로 제한됩니다.
5. 계약·경매 용어 — 대항력부터 말소기준권리까지
대항력
세입자가 제3자(새 집주인, 낙찰자 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 힘입니다. 전입신고와 실제 거주(점유)를 갖춘 다음 날 발생합니다.
확정일자
임대차계약서에 관할 기관이 찍어주는 날짜 도장으로, 우선변제권(보증금을 다른 채권자보다 먼저 배당받을 권리)의 기준이 됩니다.
말소기준권리
경매에서 낙찰과 동시에 나머지 권리들의 소멸 여부를 가르는 기준이 되는 권리(근저당·가압류 등 중 가장 빠른 것)입니다.
낙찰가율
낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 낙찰됐다는 뜻으로, 인기 단지에서 흔히 나타납니다.
인도명령
경매 낙찰자가 대항력 없는 점유자를 내보내기 위해 신청하는 간이 절차로, 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청할 수 있습니다.
6. 자주 묻는 질문
- Q. LTV와 DSR 중 어느 것이 더 중요한가요?
- A. 둘 다 함께 적용되며, 둘 중 더 낮게 계산되는 한도가 실제 대출 한도가 됩니다. 소득이 낮거나 기존 부채가 많다면 LTV상 한도가 있어도 DSR 때문에 실제로는 더 적게 빌릴 수 있습니다.
- Q. 공시가격과 실거래가는 왜 다른가요?
- A. 공시가격은 정부가 매년 별도 절차로 산정하는 행정 목적 가격이고, 실거래가는 실제 매매가 이뤄진 가격입니다. 통상 공시가격이 실거래가보다 낮게 형성되지만, 시세반영률 조정에 따라 그 격차는 매년 달라집니다.
참고 자료
국토교통부·금융위원회 대출규제 용어 해설, 각 법령(주택법·도시정비법·민사집행법 등) 정의 조항 종합
본 글은 일반적인 부동산 용어를 쉽게 풀어 설명한 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 실제 거래·투자 결정 전에는 전문가와 상담하시기 바랍니다.