꼬마빌딩 수익률 계산 — 공실·대출이자·보증금까지 보는 투자 기초

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-08-25 · 최종 수정일: 2026-10-04

1. 서로 다른 세 가지 수익률

여기서 순영업소득은 유효 임대수입에서 운영비를 뺀 값이며 대출이자는 아직 빼지 않습니다. 자기자본 수익률은 보증금 처리 방식과 계산 범위에 따라 달라집니다. 광고에 ‘수익률 5%’가 보이면 어느 분자·분모를 썼는지 먼저 물어보세요.

2. 20억원 건물, 월세 700만원의 가상 계산

다음은 실제 매물이 아닌 설명용 사례입니다. 매매가격 20억원, 취득·거래비 1억원, 월 계약 임대료 700만원, 연 임대료의 10%에 해당하는 공실·미수 손실, 연 운영비 1,600만원을 가정합니다. 운영비에는 관리·수선·보험·보유세 등을 넣고, 실제 건물에서는 각 항목의 견적과 납부내역으로 교체해야 합니다.

명목 임대수익률은 8,400만원 ÷ 20억원 = 4.20%입니다. 공실과 운영비를 반영한 운영 수익률은 5,960만원 ÷ 21억원 = 약 2.84%로 내려갑니다. 상가 공실률을 먼저 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

3. 대출 10억원을 사용하면 금리 1%포인트 차이가 크다

이 건물에 임차보증금 2억원과 대출 10억원이 있다고 가정하면 최초 투입 자기자본은 21−2−10 = 9억원입니다. 보증금 2억원은 수익이 아니라 돌려줘야 할 부채입니다. 아래는 만기까지 원금상환이 없다는 가정 아래 이자만 비교한 것으로, 실제 은행의 대출 조건을 뜻하지 않습니다.

위 현금흐름은 소득세·법인세와 원금상환, 대규모 수선비 적립 전입니다. 대출원금도 갚아야 한다면 실제 잔여 현금은 더 줄어듭니다. 향후 매각차익은 별도 시나리오일 뿐 매년 임대수입처럼 넣지 않습니다. 매각할 때는 대출·보증금 상환과 거래비·세금을 다시 차감해야 합니다.

4. 매수 전 서류로 확인할 다섯 가지

1. 임대차계약서와 실제 입금 내역: 월세·보증금·연체·무상임대 기간·만료일을 임차인별로 대조합니다.
2. 운영비 내역: 승강기·냉난방·방수·소방 설비의 수선 견적과 보험·관리·세금 지출을 확인합니다.
3. 입지와 경쟁 건물: 지역 평균 통계뿐 아니라 같은 골목·면적·용도의 공실 기간을 확인합니다. 오피스의 등급·입지별 차이도 참고할 수 있습니다.
4. 건축물대장과 토지이용계획: 실제 사용 용도, 위반건축물 여부, 용적률 여유와 개발 제한을 별도로 검토합니다.
5. 은행 심사와 만기 상환: 담보가치·임대소득·RTI·금리·원금상환 조건을 은행에 확인합니다. 모든 건물에 광고상의 최대 대출이 나오는 것은 아닙니다.

금융위원회의 2018년 부동산임대업 여신심사 안내에는 비주택 임대업 RTI 1.5배 기준이 제시됐습니다. 이는 임대소득 대비 이자 부담을 보는 심사 지표로, 위의 순영업소득 수익률과 같지 않습니다. 과거 안내 숫자만으로 현재 특정 은행의 승인 가능액을 확정하지 말고 적용 대상·예외·계산 조건을 재확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 매매가격에서 빼서 수익률을 계산해도 되나요?

자기자본 현금수익률을 계산할 때는 차감할 수 있지만 계산 기준을 표시해야 합니다. 건물 자체의 운영 수익률과 섞으면 안 되며 보증금 반환 재원도 따로 마련해야 합니다.

Q. 관리비도 임대수입에 넣나요?

임차인에게 받아 관리업체나 공과금으로 넘기는 금액을 전부 이익으로 잡으면 수익률이 부풀려집니다. 관리비 수입과 실제 대응 비용을 함께 대조해야 합니다.

Q. 대출을 늘리면 항상 자기자본 수익률이 높아지나요?

아닙니다. 운영 수익보다 차입 비용이 크거나 공실이 늘면 자기자본 손실이 커질 수 있습니다. 금리 상승·임차인 퇴거·보증금 반환을 함께 시험해야 합니다.

Q. 미래 개발 가능성을 임대수익에 포함해도 되나요?

아닙니다. 개발과 매각차익은 인허가·비용·시점이 불확실한 별도 시나리오입니다. 현재 임대 현금흐름과 분리해서 비교하세요.