서울은 북고남저, 경기는 남고북저 — 수도권 집값 지도가 바뀐 이유
학군, 단지 규모, 조망권이 시세를 좌우하던 공식이 흔들리고 있습니다. 올 상반기 수도권 집값 지도를 다시 그린 것은 ‘직주 근접’과 ‘대출 장벽’이라는 두 축입니다. 7월 서울 아파트값이 외곽 중심으로 올랐다는 흐름도 이 두 축으로 설명됩니다.
① 상반기 서울은 ‘북고남저’ 현상이 뚜렷했습니다. 강남구(-3.2%)·서초구(-1.3%)는 하락한 반면 동대문구(11.4%)·성북구(10.9%)가 상승률 1·2위를 차지했습니다.
② 경기도는 반대로 ‘남고북저’입니다. 용인 수지구(12.6%)·광명시(12.0%) 등 남부가 강세인 반면 파주시(-1.1%)·고양시(-0.7%) 등 북부는 약세였습니다.
③ 대출 문턱이 낮고 세부담이 적은 중저가·직주근접 지역으로 30대 실수요층이 몰리는 것이 공통된 배경으로 꼽힙니다.
1. 서울은 ‘북고남저’ — 강남 대신 강북이 웃었다
한국부동산원의 6월 아파트 실거래가격지수에 따르면, 상반기 서울 25개 구 중 상승률 1위는 동대문구(11.4%), 2위는 성북구(10.9%)로 모두 강북 지역이었습니다. 서대문구(9.4%)도 영등포구와 함께 3위권에 올랐습니다. 반면 그간 상승장을 주도하던 강남구는 -3.2%, 서초구는 -1.3%로 오히려 하락했고, 용산구(0.6%)도 사실상 제자리걸음이었습니다. 대출 한도 규제와 세금 부담이라는 이중벽에 강남권 상급지가 눌린 사이, 업무지구 접근성이 좋고 진입 문턱이 낮은 강북 중저가 지역으로 실수요가 옮겨간 결과로 풀이됩니다.
2. 경기도는 ‘남고북저’ — 업무지구 접근성이 갈랐다
경기도는 서울과 정반대 양상입니다. 대형 업무지구가 몰려 있거나 강남 접근성이 좋은 경기 남부가 뚜렷한 강세를 보였습니다.
| 지역 | 상반기 상승률 |
|---|---|
| 용인시 수지구 | 12.6% |
| 광명시 | 12.0% |
| 성남시 중원구 | 11.8% |
| 하남시 | 11.4% |
| 안양시 동안구 | 10.3% |
※ 한국부동산원 6월 아파트 실거래가격지수 기준 상반기 누적 상승률. 반면 파주시(-1.1%)·고양시(-0.7%)·포천·동두천시(-0.3%)는 하락, 김포시(0.0%)·양주시(0.1%)는 보합에 머물렀습니다. 한동안 급등했던 과천시도 핀셋 규제 여파로 -2.9% 하락했습니다.
3. 두 지도를 관통하는 하나의 원인
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 이 현상의 배경으로 ‘직주 근접’을 중시하는 30대 실수요층의 부상을 꼽습니다. 맞벌이가 많은 이들은 통근에 드는 시간과 비용을 아끼기 위해 ‘직장과의 거리’를 최우선 가치로 둡니다. 여기에 중저가 아파트가 고가주택보다 대출 문턱이 낮고 보유세 부담도 적다는 실리적 이점까지 더해지면서, 세금 개편과 강화된 대출 규제 속에서 실속을 따지는 매수세가 강북·경기 남부로 발 빠르게 움직인 결과라는 분석입니다.
4. 앞으로 시장은 어떻게 움직일까
정부가 초고가 주택 규제에 중점을 둔 세법 개정안과 금융시장 안정 대책을 이어가는 한, 이런 시장 분절화 흐름은 당분간 지속될 전망입니다. 박 위원은 “초고가 ‘똘똘한 한 채’의 일방적 독주 대신 직주근접과 가성비가 균형을 이룬 알짜 중가 주택이 시장 재편을 이끌어갈 것”이라고 내다봤습니다. 내 집 마련을 계획 중이라면 상급지 시세 하락만 보고 접근하기보다, 직장과의 거리·대출 한도를 함께 따져보는 것이 이번 흐름에 맞는 접근법일 수 있습니다. LTV·DSR 기초 개념 정리로 본인의 대출 한도부터 확인해보세요.
5. 자주 묻는 질문
- Q. 강남 집값이 계속 떨어질까요?
- A. 세제개편 여파로 단기 조정을 겪고 있지만, 늘어난 매물이 소화되면 다시 견고해질 가능성도 함께 제기되고 있습니다. 단기 하락만 보고 성급히 판단하기보다 매물·거래량 추이를 함께 지켜보는 것이 안전합니다.
- Q. 직주근접 지역은 앞으로도 계속 오를까요?
- A. 실수요 기반이 탄탄하다는 점에서 긍정적으로 보는 시각이 많지만, 단기 급등한 지역은 추격 매수 시 가격 부담이 커질 수 있습니다. 개별 지역의 공급 계획과 함께 판단해야 합니다.
- Q. 북고남저 현상, 서울 전체에 다 해당되나요?
- A. 아닙니다. 강북 지역 중에서도 업무지구 접근성과 개발 기대감이 있는 특정 구(동대문·성북·서대문 등)가 상승을 주도했습니다. 강북이라고 모든 지역이 오른 것은 아닙니다.
- Q. 남고북저인 경기도, 북부 지역은 앞으로도 계속 약세일까요?
- A. GTX 등 교통망 개선이 이뤄지면 흐름이 바뀔 가능성이 있습니다. 다만 현재로서는 업무지구와의 거리가 시세를 가르는 핵심 변수로 작용하고 있어, 교통 호재의 실현 시점을 함께 지켜봐야 합니다.
- Q. 직주근접 지역 매수, 지금이라도 늦지 않았나요?
- A. 이미 상당폭 오른 지역도 있어 추격 매수 시 주의가 필요합니다. 상승률뿐 아니라 절대 가격 수준, 향후 공급 계획까지 함께 비교해 판단하는 것이 안전합니다.
참고 자료
본 글은 2026.8.20. 게재된 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 칼럼과 한국부동산원 실거래가격지수를 근거로 작성했습니다. 개별 단지 시세는 실거래가 공개시스템에서 재확인하시기 바랍니다.