작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-19

반포자이 보유세 27% 오른다 — 강남 종부세 개편 “핀셋 과세” 실제로 계산해보니

세제개편안 발표 이후 강남권 매물은 늘었는데 거래는 살아나지 않는 관망세가 이어지고 있습니다. 매물이 쌓이는 이유는 이미 거래절벽 이야기에서 다뤘으니, 이번에는 실제로 보유세가 얼마나 오르는지 구체적인 숫자로 확인해보겠습니다.

1. 강남 아파트값, 다시 하락 전환한 이유

한국부동산원 8월 둘째 주(10일 기준) 주간 동향에 따르면 서울 강남구 아파트값은 전주 0.01% 상승에서 0.02% 하락으로, 서초구는 전주 0.02% 상승에서 0.04% 하락으로 돌아섰습니다. 서초구는 4월 넷째 주 이후 16주 만에, 강남구는 5월 둘째 주 이후 14주 만의 하락 전환입니다.

매물도 함께 늘었습니다. 부동산 플랫폼 아실 기준 정부의 세제개편안 발표일(8월 3일)과 8월 18일을 비교하면, 서울 전체 아파트 매물은 6만409건에서 6만2645건으로 3.7% 늘었고, 강남구는 9453건에서 9961건으로 5.3%, 서초구는 7630건에서 7983건으로 4.6% 증가했습니다. 실제로 압구정동 현대1·2차 전용 131㎡는 최고 거래가(71억원)보다 10억원 낮은 61억원에, 신현대 전용 107㎡는 2월 거래가(63억8000만원)보다 7억8000만원 낮은 56억원에 매물이 등록됐습니다.

2. 반포자이·래미안대치팰리스, 보유세 실제로 계산해보니

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 공시가격이 그대로라고 가정할 때, 강남권 주요 단지의 내년 보유세(재산세+종부세)는 다음과 같이 늘어납니다.

※ 공시가격 변동이 없다고 가정한 추산치입니다. 실제 세액은 공시가격 변동, 세대 구성, 감면 요건에 따라 달라질 수 있습니다.

“세제 개편으로 고가주택과 비거주 주택의 세 부담이 달라지는 만큼 집주인들이 보유기간과 거주 여부 등을 따져 매도 시점을 판단할 가능성이 크다.” — 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수

3. ‘핀셋 과세’란 무엇인가 — 기준은 공시가 22억원

이번 개편은 모든 주택의 세부담을 똑같이 올리지 않습니다. 1세대 1주택자 종부세 기본공제가 12억→14억원으로 오르면서, 시세 약 20억원 이하 아파트는 오히려 종부세 대상에서 빠질 수 있습니다. 반면 과세표준 6억~12억원(시세 약 32억~45억원) 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 오르고, 공정시장가액비율도 60%→70%로 함께 인상됩니다. 즉 공시가격 22억원(시가 약 32억원)을 기점으로 그 이하는 부담이 그대로이고, 초과분에만 세부담이 집중되는 핀셋 과세 구조입니다. 반포자이·래미안대치팰리스처럼 공시가격이 이 기준을 넘는 단지일수록 인상폭이 크게 체감되는 이유입니다.

4. 내 아파트는 얼마나 오를까, 직접 계산해보기

공시가격과 보유 형태만 입력하면 2026년 현재부터 2027·2028년 개편안까지 예상 종부세를 바로 비교할 수 있습니다.

종합부동산세 계산기 바로 써보기

매물이 늘어도 실제 거래로 이어지지 않는 이유(대출 규제, 매수 심리 등)는 앞서 다룬 거래절벽 글에서 자세히 다뤘습니다. 보유세 부담과 거래 상황을 함께 보면 지금 강남 시장의 전체 그림이 그려집니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 공시가 22억원이 넘지 않으면 세부담이 아예 안 늘어나나요?

A. 1세대 1주택자 기준으로 기본공제 상향 효과가 크지만, 공정시장가액비율 인상(60%→70%)은 1주택자에게도 일부 적용되므로 소폭의 증가는 있을 수 있습니다. 다만 22억원을 크게 웃도는 고가주택일수록 세율 인상 구간의 영향을 더 크게 받습니다.

Q. 지금 강남 급매물을 사도 될까요?

A. 호가가 낮아진 것은 사실이지만 대출 규제로 자금 조달이 쉽지 않은 상황입니다. 매수 전 본인의 대출 한도와, 앞으로 늘어날 보유세 부담까지 함께 계산해보고 판단하는 것이 안전합니다.