강남 매물, 팔리고 나면 어떻게 될까 — 매매는 늘고 전월세는 주는 이유
세제개편 이후 강남권 이야기는 이번이 세 번째입니다. 첫 번째는 매물이 쌓이는데 거래가 안 되는 거래절벽이었고, 두 번째는 실제 보유세가 얼마나 오르는지였습니다. 이번 세 번째 이야기의 핵심은 숫자 하나입니다. 매매 매물은 늘어나는데, 전세·월세 매물은 오히려 줄고 있다는 것입니다.
① 강남3구·용산구의 아파트 매매 매물은 세제개편안 발표(8월 3일) 이후 5.0% 늘었고, 용산구가 6.4%로 증가폭이 가장 컸습니다.
② 같은 기간 이 4개구의 전세 매물은 6.2%, 월세 매물은 4.2% 줄었습니다. 매매는 늘고 전월세는 준다는 엇갈린 흐름입니다.
③ 압구정 현대5차는 호가를 4억원, 서초그랑자이는 1억원 낮췄고, 아크로리버파크·한양3차는 전고점보다 5.8억~9.1억원 낮은 가격에 실거래됐습니다.
1. 매물, 얼마나 늘고 얼마나 줄었나
부동산 플랫폼 아실에 따르면 8월 18일 기준 강남·서초·송파·용산구의 아파트 매매 매물은 2만5127건으로, 세제개편안 발표일인 8월 3일(2만3926건)보다 1201건(5.0%) 늘었습니다. 서울 전체 매매 매물 증가분(2236건)의 53.7%가 이 4개구에 집중됐습니다. 지역별로는 용산구가 6.4%로 증가폭이 가장 컸고, 강남구 5.4%, 서초구 4.6%, 송파구 4.5% 순이었습니다. 다만 8월 15일까지는 강남구 9.7%, 서초구 9.3%, 용산구 8.7%, 송파구 8.0%까지 늘었다가 이후 일부 매물이 빠지며 증가폭이 둔화된 점도 눈에 띕니다.
매매와 반대로 임대차 매물은 줄었습니다. 같은 기간(8월 3~18일) 이 4개구의 전세 매물은 1만4323건에서 1만3437건으로 6.2%, 월세는 1만1911건에서 1만1409건으로 4.2% 감소했습니다. 매매가 1201건 늘어난 반면 전월세는 1388건이나 줄어, 4개구 전체 매물 수는 오히려 187건 감소했습니다.
2. 호가를 낮춘 실제 사례
| 단지 | 내용 |
|---|---|
| 압구정동 현대5차 전용 82㎡ | 호가 62억원 → 58억원(4억원↓) |
| 서초구 서초그랑자이 전용 90㎡ | 호가 1억원 낮춰 44억원 |
| 압구정동 한양3차 전용 116㎡ | 58억7000만원 실거래(전고점 64.5억원 대비 5.8억원↓) |
| 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡ | 53억9000만원 실거래(전고점 63억원 대비 9.1억원↓) |
※ 2026.8.19. 기준. 압구정동 한 공인중개업소 관계자는 “재건축을 앞두고 급하게 현금이 필요한 사람들이 처분하려 한다”며 “양도세 부담이 있지만 다른 동네가 더 오르기 전에 처분해야겠다는 움직임도 있다”고 전했습니다.
3. 왜 매매는 늘고 전월세는 주는가
이 엇갈린 흐름은 우연이 아닙니다. 비거주 1주택자의 종부세 부담이 커지는 세제개편 아래에서, 집주인이 선택할 수 있는 길은 크게 두 가지입니다. 하나는 집을 파는 것(매매 매물 증가), 다른 하나는 세입자를 내보내고 직접 들어가 사는 것(전월세 매물 감소)입니다. 두 선택 모두 결과적으로 전월세 매물을 줄이는 방향으로 작용합니다. 서울 아파트 월세가 사상 처음 162만원을 돌파한 배경에도 이런 비거주 1주택자의 실거주 전환 흐름이 있습니다.
4. 이 매물, 누가 사면 시장은 어떻게 될까
전문가들은 지금의 매도세를 보유 부담과 차익 실현이 맞물린 과정으로 보고 있습니다. 송승현 도시와경제 대표는 “보유 부담이 커지고 수익을 실현할 수 있는 구간이 되면 양도하는 것이 유리하다고 판단할 수 있다”며 “결국 자금 여력이 부족한 사람이 팔고 자금력이 있는 사람이 사는 구조인 만큼, 매물이 일정 부분 정리되고 나면 가격이 다시 견고해질 가능성이 충분히 있다”고 말했습니다.
“보유 부담이 커지고 수익을 실현할 수 있는 구간이 되면 양도하는 것이 유리하다고 판단할 수 있다”
송승현, 도시와경제 대표
세제개편이 시장에 일정 부분 매도 압력을 만들고 있는 것은 분명하지만, 아직 이를 강남권 가격의 하락 전환으로 단정하기는 이른 단계로 볼 수 있습니다. 오히려 눈여겨볼 부분은 매매 매물은 늘고 전월세 매물은 준다는 이 엇갈림 자체입니다. 비거주 집주인이 매도를 선택하든 직접 거주로 돌아서든, 정부가 원하는 ‘매매 매물 출회’와 동시에 ‘전세 공급 감소’라는 부작용이 함께 나타날 수 있기 때문입니다. 특히 지금의 매도세가 자금 여력이 부족한 보유자의 차익 실현·퇴출 과정에 그치고, 그 물량을 자금력 있는 실수요자가 흡수하는 구조라면, 일정 수준 매물이 소화된 이후 핵심지 가격이 다시 견고해질 가능성도 함께 열어둬야 합니다.
5. 자주 묻는 질문
- Q. 지금 매물을 잡으면 앞으로 더 떨어질까요?
- A. 단정하기 이릅니다. 매물 증가가 가격 하락으로 이어질지, 아니면 일정 수준 소화된 뒤 다시 견고해질지는 매수 주체의 자금력과 대출 규제 완화 여부에 달려 있습니다.
- Q. 전월세 매물 감소는 언제까지 이어질까요?
- A. 비거주 1주택자의 세제 부담이 유지되는 한 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 다만 국회 심의 과정에서 세제개편안 내용이 수정될 가능성도 있어 확정 여부를 지켜볼 필요가 있습니다.
- Q. 전월세 매물 감소, 세입자는 지금 어떻게 대응해야 하나요?
- A. 갱신 시점이 다가온다면 미리 집주인의 실거주 계획 여부를 확인하고, 전월세보증금대출 등 대안을 미리 알아두는 것이 안전합니다.
- Q. 용산구는 왜 매물 증가폭이 가장 컸나요?
- A. 세금 부담뿐 아니라 재개발·재건축 관련 불확실성도 함께 작용한 것으로 분석됩니다. 지역별로 매도 동기가 세금 하나로 단순화되지 않는다는 점을 보여주는 사례입니다.
- Q. 이 흐름, 강남 아닌 다른 지역에도 나타나고 있나요?
- A. 아직까지는 고가주택이 밀집한 강남3구·용산에서 가장 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 다른 지역으로 확산될지는 세제개편 확정 내용과 시장 반응을 계속 지켜봐야 합니다.
본 글은 2026.8.20. 보도된 이데일리 기사와 전문가 코멘트를 근거로 작성했습니다. 매물 통계는 실시간으로 변동되므로 최신 수치는 아실 등에서 재확인하시기 바랍니다.