작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-18

세제개편 후 강남 3구 거래절벽 — “수억 낮춰도 안 팔린다”

“호가를 수억원씩 낮춘 급매물이 나와도 문의조차 뜸합니다. 사고 싶은 사람은 있어도 대출이 안 되니 시장이 멈춰 선 거죠.” 세제개편안 발표 이후 서초구의 한 공인중개사가 전한 말입니다. ‘세금 다이어트’에 나선 고령 집주인들의 매물은 쌓이는데, 정작 거래는 살아나지 않는 거래절벽이 강남 3구를 중심으로 확산되고 있습니다.

1. 세제개편 후 매물부터 쌓이는 강남 3구

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 세제개편안 발표(8월 3일) 이후 서초구의 아파트 매물은 7,727건에서 8,263건으로 6.9% 늘었습니다. 같은 기간 강남구(6.6%), 용산구(6.5%), 송파구(2.5%) 매물도 함께 증가해, 이들 4개구 증가분만 1,417건에 달합니다. 이는 같은 기간 서울 전체 아파트 매물 증가분(2,811건)의 절반을 넘는 수치입니다.

2. 세제개편 후, 실제 얼마나 호가를 낮췄나

※ 2026.8.17. 기준 네이버 부동산 등록 매물 시세. 실제 거래가는 협상에 따라 달라질 수 있습니다.

“현금 흐름이 부족한 집주인들을 중심으로 매물이 나오는 구조가 형성될 수밖에 없다. 다만 주택 처분에 나서더라도 대출 규제 등으로 매수에 나설 실수요자를 찾기 어려운 것이 문제다.” — 서진형 광운대 부동산법무학과 교수

3. 세제개편 후, 가격을 낮춰도 거래가 안 되는 이유

보유세·양도세 부담을 느낀 고령 집주인들이 매물을 내놓고 있지만, 가격이 여전히 높은 데다 대출 규제 장벽은 그대로라 거래가 쉽게 성사되지 않고 있습니다. 새올전자민원창구에 따르면 세제개편 이후 약 열흘간 강남구의 토지거래허가 신청 건수는 40건으로, 직전 열흘(47건)보다 오히려 줄었습니다. 서초구는 37건으로 직전(35건) 대비 소폭 늘었지만 유의미한 수준은 아니었습니다. 매도 문의는 늘어도 실제 매수 심리는 살아나지 않고 있다는 뜻입니다.

4. 세제개편에 대한 두 갈래 대응 — 가격 인하 vs 교환거래

흥미로운 점은 같은 세제개편안 앞에서 집주인들의 대응이 갈리고 있다는 것입니다. 한쪽에서는 이번 사례처럼 가격을 낮춰서라도 매도를 시도하지만, 다른 한쪽에서는 아예 매도 대신 교환거래를 통해 취득가액을 리셋해 향후 세부담을 줄이려는 움직임도 나타나고 있습니다. 매도가 어려운 시장 상황이 오히려 교환거래 같은 대안적 절세 전략에 대한 관심을 키우는 구조로 볼 수 있습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 지금이 급매물을 잡을 기회인가요?

A. 호가가 낮아진 것은 사실이지만, 대출 규제로 실수요자의 자금 조달 자체가 어려운 상황이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 본인의 대출 한도와 자금 계획을 먼저 점검한 뒤, 추가 호가 조정 여지가 있는지 개별 물건별로 신중하게 판단하는 것이 안전합니다.

Q. 거래절벽이 앞으로도 계속될까요?

A. 세제개편안이 국회에서 어떻게 확정되는지, 대출 규제가 완화되는지에 따라 달라질 수 있습니다. 현재는 정부안 수정 가능성까지 거론되고 있어(관련 글 참고) 시장의 관망세가 당분간 이어질 가능성이 높습니다.