중개대상물 확인·설명서, 전월세 계약 전에 물어볼 6가지

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-10-18 · 최종 수정일: 2026-10-17

보증금과 입주일을 다 맞췄는데 마지막에 여러 장의 ‘확인·설명서’가 나옵니다. 익숙하지 않은 칸마다 표시가 되어 있으면 서명부터 하기 쉽습니다. 하지만 임차인에게 중요한 것은 체크가 몇 개 있는지가 아니라, 무엇을 어떤 자료로 확인했고 무엇은 아직 확인하지 못했는지입니다.

이 글은 공인중개사를 통해 주거용 건축물의 전세·월세를 계약하려는 사람이 설명을 듣고 서류를 대조하는 안내입니다. 중개사가 작성할 내용을 임차인이 대신 채우라는 뜻은 아닙니다. 상가·토지나 직접 거래에는 서식과 적용 관계가 다를 수 있습니다.

확인일 2026-10-17. 현행 법령·공식 서식에 근거한 일반 정보이며 개별 계약의 효력·손해배상·보증금 회수 가능성을 판정하는 법률 자문이 아닙니다. 권리관계가 복잡하거나 설명과 자료가 다르면 계약·지급을 서두르지 말고 전문가에게 구체적인 서류 검토를 받으세요.

1. “계약서와 같은 주소·호수·용도인가요?”

계약서가 보증금·기간 등 당사자의 약속을 정리한다면, 확인·설명서는 중개대상물의 상태·권리관계 등에 관해 중개사가 확인하고 설명한 내용을 남기는 문서입니다. 계약서만 받았다고 확인·설명서도 받은 것으로 생각하지 마세요.

공인중개사법 시행규칙 제16조는 주거용 건축물에 별지 제20호서식을 사용하도록 구분합니다. 현재 주거용 서식의 머리말은 ‘중개대상물 확인·설명서[Ⅰ]’이며, 주택 유형과 거래 형태를 표시합니다. 전월세라면 임대 거래에 맞게 작성됐는지 먼저 보세요.

• 계약서·등기사항증명서·건축물대장·확인·설명서가 같은 집을 가리키는가?
• 도로명주소만 비슷한 것이 아니라 건물·동·호수와 면적까지 맞는가?
• 건축물대장상 용도와 실제 용도가 어떻게 적혔는가?
• 위반건축물 여부와 내용에 관해 어떤 자료로 설명했는가?

공식 주거용 서식은 2026년 8월 11일 개정됐고 해당 시행규칙은 8월 28일부터 시행됐습니다. 인터넷에서 찾은 오래된 양식이 아니라, 계약 시점에 적용되는 서식인지 확인하는 것이 출발점입니다. 다만 오래된 종이를 발견했다는 이유만으로 계약 전체의 효력을 혼자 결론 내리지는 않습니다.

2. “표시된 자료를 실제로 보여주실 수 있나요?”

공인중개사법 제25조는 중개가 완성되기 전에 개업공인중개사가 관련 사항을 확인해 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 정합니다. 따라서 ‘문제없다고 들었다’는 기억만 남기기보다, 무엇을 보고 그렇게 설명했는지 질문하는 편이 좋습니다.

서식 첫머리에는 등기사항증명서·신탁원부·건축물대장·확정일자 부여현황·전입세대확인서·국세 및 지방세 납세증명서 등 근거자료를 표시하는 영역이 있습니다. 그 표시는 실제 제시 자료와 대조해서 읽으세요. 자료가 해당 물건·당사자의 것인지, 언제 발급·조회됐는지도 함께 기록하면 후속 확인이 쉬워집니다.

시행령 제21조는 매도·임대의뢰인 등이 물건 상태에 관한 자료요구에 불응하면 그 사실을 설명하고 확인·설명서에 기재하도록 정합니다. ‘자료가 없다’는 말이 ‘위험이 없다’는 뜻은 아닙니다. 반대로 모든 미확인 표시에 곧바로 사기나 계약 무효라는 결론을 붙여서도 안 됩니다. 무엇이 빠졌는지와 내 판단에 미치는 영향을 구체적으로 따져야 합니다.

3. “신탁과 공동담보의 근거도 확인했나요?”

2026년 개정 주거용 서식의 권리관계에는 신탁등기·공동담보 확인과 관련 설명을 표시하는 칸이 있습니다. 단순히 ‘있음/없음’을 넘어서, 해당되는 경우 어떤 근거와 내용을 설명했는지 묻는 것이 핵심입니다.

신탁등기: 계약할 권한과 필요한 요건 확인

공식 서식 작성방법은 신탁등기가 있는 경우 수탁자와 신탁원부 번호 등을 적고, 신탁원부에 정한 임대차계약의 요건과 주요 내용을 확인·설명하면서 신탁원부를 제시하도록 안내합니다. 따라서 ‘집주인이 동의했다’는 말만 듣고 끝내기보다 누가 계약당사자인지, 어떤 동의·승낙이 필요한지, 그 요건을 어떻게 충족하는지를 질문하세요.

모든 신탁 주택에 같은 계약 방식이 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 신탁원부와 개별 권한 관계를 확인하지 않은 채 유효한 계약이라고 확정하거나, 신탁등기 하나만으로 무조건 거래할 수 없다고 말하지 않습니다.

공동담보: 일부 호실 숫자로 건물 전체를 추정하지 않기

공식 작성방법은 공동담보 목록 등을 확인해 채권최고액 등 해당 물건의 권리관계를 명확히 적고 설명하도록 정합니다. 여러 호실이나 토지가 담보로 연결되어 있다면, 한 호실에 보이는 금액만으로 건물 전체의 담보 상황을 판단하지 마세요. 같은 권리가 반복 표시된 것인지 별개의 권리인지도 자료로 구분해야 합니다.

숫자를 무작정 더하거나 호실 수로 나누어 ‘내 집 몫의 대출’이라고 계산하는 것은 피하세요. 등기에서 무엇을 보는지 익숙하지 않다면 등기부등본 보는 법과 계약 전 확인 항목을 먼저 참고하고, 공동담보 목록과 신탁원부처럼 추가 서류가 필요한 부분은 별도로 설명받으세요.

4. “임대차 정보는 실제로 확인한 건가요?”

주거용 서식의 ‘임대차 확인사항’은 확정일자 부여현황, 국세·지방세 체납정보, 전입세대확인서 등을 각각 구분합니다. 자료 제출·열람 동의·임차인 권리 설명은 같은 뜻이 아닙니다. ‘설명 완료’라는 한 문장으로 실제 자료 확인까지 마쳤다고 받아들이지 마세요.

• 확정일자 부여현황: 자료가 제출됐는지 또는 열람에 동의했는지, 확인한 범위와 날짜는 무엇인지 묻습니다.
• 국세·지방세 체납정보: 어떤 증명서나 법정 열람 절차로 확인했는지, 아직 확인하지 못한 쪽이 있는지 구분합니다.
• 전입세대확인서: 확인·미확인·해당 없음 표시와 그 이유를 듣습니다. 그 서류 하나가 모든 거주·권리 정보를 보여준다고 생각하지 않습니다.
• 최우선변제금: 기재 금액만 보지 말고 어떤 지역·담보권 설정 시점 등의 기준으로 설명했는지 확인합니다. 이 칸이 보증금 전액 보장을 뜻하지는 않습니다.
• 민간임대 등록: 해당 여부와 임대보증금 보증에 관해 무엇을 확인·설명했는지 묻습니다. 임대인의 보증과 임차인의 반환보증은 같은 절차라고 생각하지 않습니다.

다른 임대차의 내용을 확인할 필요가 있다면 계약 전 확정일자 부여현황·임대차 정보 확인 안내를 이어서 읽어보세요. 열람에는 자격과 절차가 있으므로, 타인의 정보를 제한 없이 받을 수 있다고 가정하면 안 됩니다.

5. “월세 밖의 비용과 고장 상태는 어디에 적었나요?”

관리비 총액과 공동관리비는 따로 읽습니다

현행 주거용 서식에는 관리비 총액 외에 공동관리비 금액, 포함 비목, 사용량 또는 비용을 확인할 수 있는 비목, 부과방식을 적는 영역이 있습니다. 공동관리비의 공식 작성 기준은 관리비 총액에서 세대별 사용량을 알 수 있거나 비용이 고정되어 확인 가능한 비목을 제외한 금액입니다. 단순히 ‘월세에 붙는 모든 돈’으로 뭉뚱그리지 마세요.

작성방법은 직전 1년간 월평균 관리비 등을 기초로 금액을 산출하도록 안내합니다. 따라서 적힌 액수를 앞으로 매달 변하지 않는 확정 청구액으로 받아들이지 말고, 산출 근거와 별도 부담 항목을 물어보세요. 전기·수도 등 사용량에 따른 변동도 구분해 설명받아야 합니다.

• 표시 금액은 어떤 기간의 어떤 자료를 기준으로 계산했나요?
• 전기·수도·가스·인터넷 등이 포함되나요, 별도로 내나요?
• 공동관리비로 묶인 항목의 내역은 무엇인가요?
• 임대인 직접 부과인지, 관리규약에 따른 부과인지 확인했나요?

시설의 현재 상태와 수리 약속을 혼동하지 않습니다

설명서의 수도·전기·난방·배수, 균열·누수·도배 등은 계약할 집의 상태를 확인하는 항목입니다. ‘수선 필요’ 표시가 있다면 위치와 내용을 구체적으로 설명받고, 누가 언제 어떤 범위로 수리하기로 했는지는 계약서 등 당사자의 합의에도 명확하게 남기세요. 상태를 적었다는 사실만으로 수리 책임이나 완료 시점이 모두 정해지는 것은 아닙니다.

입주 전 발견한 고장에 대한 대화는 전월세 수리비를 임대인·임차인이 확인하는 순서와 연결해 보세요. 복비도 합의된 금액·산출내역·지급시기가 어떻게 적혔는지 살피고, 계산이 필요하면 부동산 중개보수 계산 안내를 참고하되 계약 시점의 지역별 기준을 다시 확인하세요.

6. “무엇에 서명하며, 어떤 서류를 받는 건가요?”

공인중개사법 제25조는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정합니다. 서명을 빨리 끝내는 것보다, 설명과 서류를 이해하고 내 계약의 최종본을 받았는지가 중요합니다.

서명란도 구별해 보세요. 현행 서식에는 ‘임대차 확인사항’을 설명했음을 확인하는 서명란과, 뒤쪽의 전체 확인·설명 및 서류 수령에 관한 서명란이 따로 있습니다. 뒤쪽 개업공인중개사·해당 중개행위를 한 소속공인중개사의 서명·날인은 법 제25조제4항과 함께 확인해야 합니다. 앞쪽 일부 칸의 ‘서명 또는 날인’ 문구를 보고 중개사의 법정 서명·날인 의무 전체가 동일하다고 해석하지 마세요.

• 내가 묻던 미확인 항목과 설명의 불일치가 정리됐는가?
• 확인·설명서와 그에 연결된 별지·첨부자료의 대상·내용이 맞는가?
• 계약서와 확인·설명서에서 보증금·물건·비용 등이 다르게 적힌 곳은 없는가?
• 참여 중개사와 설명·서명란을 확인했는가?
• 확인·설명서 및 손해배상책임 보장 증명서류를 실제로 받았는가?

공제·보험 등 보장 증명서류는 확인·설명서와 역할이 다릅니다. 발급기관·기간·가입자 등을 읽는 방법은 공인중개사 공제증서 확인 가이드에서 이어볼 수 있습니다. 두 서류를 받았다고 손해 발생 때 자동으로 전액 배상된다고 단정하지는 않습니다.

이미 계약했는데 설명서가 없거나 설명과 다른 사실을 알게 됐다면 교부 여부와 설명 내용을 중개사에게 서면으로 확인하고, 계약서·설명서·송금·연락 기록을 보존하세요. 서류 누락만으로 계약이 자동 취소되거나 배상이 자동 확정된다고 판단하지 말고, 필요한 경우 관할 중개업 담당 부서 또는 법률 전문가에게 사실관계를 구체적으로 상담하세요.