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2026 부동산 중개수수료의 매매 전세 월세 요율과 복비 계산 공식 안내

2026 부동산 중개수수료 계산 — 매매·전세·월세 복비 총정리

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-09-21 · 최종 수정일: 2026-09-21

부동산 계약에서 흔히 ‘복비’ 또는 ‘중개수수료’라고 부르는 돈의 법령상 명칭은 중개보수입니다. 계산의 출발점은 “매매가에 몇 퍼센트를 곱한다”가 아니라 ① 물건 종류, ② 거래 유형, ③ 법에서 정한 거래금액, ④ 해당 구간의 상한요율, ⑤ 실제 협의요율을 차례로 확인하는 것입니다.

요율표의 숫자는 정가가 아니라 받을 수 있는 최고 한도입니다. 상한 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하고, 매도인·매수인 또는 임대인·임차인은 각자 부담하는 구조입니다. 공동중개라고 해서 한 사람이 중개업소 수만큼 같은 보수를 중복해서 내는 방식도 아닙니다.

30초 핵심 답

① 주택 매매·전세는 거래금액 구간의 상한요율을 확인하고 거래금액 × 협의요율로 계산합니다. 한도액이 있는 낮은 가격 구간은 계산값과 한도액 중 작은 금액이 최대 보수입니다.

② 월세는 먼저 보증금 + 월세 × 100으로 거래금액을 만듭니다. 그 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다.

③ 전용면적 85㎡ 이하이면서 일정 설비를 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내이고, 그 밖의 비주택 부동산은 일반적으로 0.9% 이내에서 협의합니다.

④ 계약서에 도장찍기 전에 협의요율, 총액, 부가가치세 포함 여부와 지급일을 서면으로 확인하고 영수증·현금영수증 또는 세금계산서를 받으세요.

거래금액 상한요율 한도액 상한 계산 예
5천만원 미만 0.6% 25만원 4천만원 × 0.6% = 24만원
5천만원 이상~2억원 미만 0.5% 80만원 1억8천만원 × 0.5% = 90만원이지만 최대 80만원
2억원 이상~9억원 미만 0.4% 없음 8억원 × 0.4% = 320만원
9억원 이상~12억원 미만 0.5% 없음 10억원 × 0.5% = 500만원
12억원 이상~15억원 미만 0.6% 없음 13억원 × 0.6% = 780만원
15억원 이상 0.7% 없음 15억원 × 0.7% = 1,050만원
예시: 서울 아파트 8억원 매매
8억원 × 상한요율 0.4% = 320만원
협의요율을 0.35%로 정했다면 8억원 × 0.35% = 280만원입니다. 요율표의 320만원을 무조건 내는 것이 아니라 상한 안에서 사전에 합의한 금액을 적용합니다.

주택 매매의 중개보수는 매도인과 매수인 양쪽에서 각각 받을 수 있습니다. 예를 들어 매도인은 A중개사무소, 매수인은 B중개사무소를 통해 공동중개했다면 매수인이 A와 B 양쪽에 각각 상한액을 내는 것이 아니라, 자신이 의뢰·협의한 중개사무소에 자신의 보수를 지급하는 구조인지 확인합니다.

전세 거래금액 상한요율 한도액 상한 계산 예
5천만원 미만 0.5% 20만원 4천만원 × 0.5% = 20만원
5천만원 이상~1억원 미만 0.4% 30만원 9천만원 × 0.4% = 36만원이지만 최대 30만원
1억원 이상~6억원 미만 0.3% 없음 4억원 × 0.3% = 120만원
6억원 이상~12억원 미만 0.4% 없음 7억원 × 0.4% = 280만원
12억원 이상~15억원 미만 0.5% 없음 13억원 × 0.5% = 650만원
15억원 이상 0.6% 없음 15억원 × 0.6% = 900만원

전세는 보증금 자체를 거래금액으로 봅니다. 4억원 전세라면 상한요율 0.3%를 적용한 120만원이 법령상 상한 범위에 해당하고, 실제 지급액은 그 이내에서 협의합니다. 계약서와 중개대상물 확인·설명서의 ‘중개보수 및 실비’ 항목에 합의된 금액과 산출내역이 적혔는지 확인하세요.

월세 거래금액 계산
1차: 보증금 + 월세 × 100
1차 결과가 5천만원 이상이면 그 금액을 사용합니다.
1차 결과가 5천만원 미만이면 2차로 보증금 + 월세 × 70을 사용합니다.

예시 A: 보증금 1,000만원, 월세 60만원

1,000만원 + 60만원 × 100 = 7,000만원입니다. 5천만원 이상이므로 7,000만원이 거래금액입니다. 임대차 5천만원 이상~1억원 미만 구간의 상한요율 0.4%를 적용하면 28만원입니다. 이 구간 한도액 30만원보다 작으므로 최대 중개보수는 28만원입니다.

예시 B: 보증금 500만원, 월세 30만원

1차 계산은 500만원 + 30만원 × 100 = 3,500만원으로 5천만원 미만입니다. 따라서 70배로 다시 계산해 500만원 + 30만원 × 70 = 2,600만원을 거래금액으로 봅니다. 2,600만원 × 0.5% = 13만원으로, 5천만원 미만 임대차의 한도액 20만원보다 작으므로 상한은 13만원입니다.

예시 C: 보증금 5,000만원, 월세 100만원

5,000만원 + 100만원 × 100 = 1억5,000만원입니다. 임대차 1억원 이상~6억원 미만 구간의 상한요율 0.3%를 적용하면 45만원입니다. 월세를 70배로 계산하는 것은 100배 계산 결과가 5천만원 미만일 때뿐입니다.

물건 요건·거래 상한 범위 주의할 점
주거용 기준을 갖춘 오피스텔 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4% 이내 실제 주거 사용만으로 판단하지 말고 법령상 면적과 설비 요건을 모두 확인
위 요건을 충족하지 않는 오피스텔 면적 또는 설비 요건 미충족 거래금액의 0.9% 이내 협의 주택 요율표를 바로 적용하지 않음
상가·사무실·토지 등 주택 외 중개대상물 거래금액의 0.9% 이내 협의 중개사무소가 게시한 실제 상한요율과 계약 전 합의 확인
주택과 상가가 섞인 건축물 주택 면적이 전체의 절반 이상인지 여부 절반 이상이면 주택 기준, 절반 미만이면 주택 외 기준 건축물대장과 실제 계약 대상을 함께 확인

“상가 복비는 무조건 0.9%”라고 이해하면 안 됩니다. 0.9%는 일반적인 주택 외 부동산의 상한 범위이고, 실제 보수는 그 안에서 협의합니다. 오피스텔은 전용면적과 설비 요건을 충족하면 별도의 낮은 상한요율이 적용될 수 있으므로 계약 전에 건축물대장과 시설을 확인하세요.

상한요율은 법이 허용하는 최대 비율이고, 협의요율은 그 범위 안에서 실제로 합의한 비율입니다. 네이버·지자체 계산기의 ‘협의보수율’ 칸이 비어 있으면 상한요율을 적용한 예상 최대액이 표시될 수 있습니다. 계산기 결과가 곧 최종 청구액이라는 뜻은 아닙니다.

  1. 매물을 보기 시작할 때
    해당 중개사무소에 게시된 중개보수·실비 요율표를 확인합니다.
  2. 계약 조건을 합의할 때
    상한이 아니라 실제 적용할 퍼센트 또는 정액을 문자나 견적서로 협의합니다.
  3. 계약서에 서명하기 전
    중개대상물 확인·설명서의 중개보수, 산출내역, 실비, 지급시기를 확인합니다.
  4. 지급할 때
    협의한 보수와 부가가치세 포함 여부를 대조하고 계좌이체 내역과 적격 증빙을 보관합니다.
협의는 계약 전에 하세요.

계약이 성립하고 중개업무가 끝난 뒤 잔금일에 처음 가격을 깎으려 하면 분쟁이 생기기 쉽습니다. “법정 최고요율을 적용한다”는 안내를 받았다면 그 숫자가 정가인지가 아니라, 상한 범위에서 얼마로 합의할지 계약서 작성 전에 분명히 정하세요.

중개사무소가 제시한 금액이 중개보수만인지, 부가가치세가 포함된 최종금액인지 먼저 확인해야 합니다. 사업자의 과세유형과 세금 처리에 따라 청구 형태가 달라질 수 있으므로 “복비 200만원”이라는 말만 듣고 송금하지 말고 다음 항목을 서면으로 받으세요.

국세청은 부동산 중개업을 현금영수증 의무발급 업종으로 보고 미발급과 매출 누락을 점검하고 있습니다. 매수인은 중개보수가 향후 양도소득세 필요경비 증빙과 연결될 수 있고, 사업자는 장부·부가가치세 처리에 증빙이 필요할 수 있으므로 계좌이체만 하고 끝내지 말고 거래에 맞는 증빙을 요청하세요.

과세 여부를 스스로 단정하지 마세요.

간이과세자·일반과세자 여부, 세금계산서 발급 대상과 부가가치세 계산은 사업자 상태와 거래에 따라 달라집니다. 중개사무소의 사업자등록 상태와 청구서를 확인하고, 이상하면 관할 세무서나 국세상담센터에 문의하세요.

공인중개사법 시행령은 중개보수 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르도록 하고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 정합니다. 주택 매매라면 통상 잔금일, 임대차라면 보증금 잔금 지급일이 기준이 될 수 있지만 계약서에 다른 지급일을 합의했다면 그 약정을 먼저 확인합니다.

중개대상물 확인·설명서에는 중개보수와 실비의 금액, 산출내역, 지급시기 항목이 있습니다. 계약 당일 설명을 듣고 서명하기 전에 빈칸인지, 상한액만 적혀 있는지, 합의한 금액과 일치하는지 확인하세요.

해제·무효 원인 일반적인 원칙 확인할 것
거래당사자의 변심·합의해제·채무불이행 중개사의 고의·과실 때문이 아니라면 계약이 성립된 뒤 중개보수 의무가 사라진다고 단정할 수 없습니다. 계약 성립 시점, 해제 사유, 중개계약과 보수 약정
개업공인중개사의 고의·과실로 무효·취소·해제 공인중개사법 제32조에 따라 중개보수를 지급하지 않을 수 있습니다. 중개사의 설명의무 위반·과실과 거래 무효 등의 인과관계 자료
계약서 작성 전 중단 항상 0원이라고 단정할 수 없습니다. 중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했고 책임 없는 사유로 최종 작성에 관여하지 못한 특별한 경우 일부 청구가 인정될 수 있습니다. 합의가 어디까지 이뤄졌는지, 중개업무의 정도와 중단 사유

단순히 “잔금 전에 취소했으니 복비가 없다”거나 “계약서에 서명했으니 무조건 전액”이라고 단정하면 안 됩니다. 계약 성립 여부, 중개사의 귀책, 해제 원인과 보수 약정을 함께 봐야 합니다. 금액이 크거나 다툼이 있으면 지자체 중개업 담당부서 또는 법률 전문가에게 계약서와 증거를 보여주고 확인하세요.

계약기간 중 세입자 사정으로 나가면서 “새 세입자 복비를 부담한다”는 관행이 있지만, 새 임대차계약의 중개의뢰인이 누구인지와 기존 임대차계약의 특약을 구분해야 합니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 이사를 나가는 임차인은 새 계약의 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처 해석을 소개합니다.

다만 기존 계약의 중도해지 조건으로 임대인과 임차인이 새 중개보수 부담을 합의했거나 계약서에 특약이 있다면 당사자 사이의 비용 정산 문제가 별도로 생길 수 있습니다. 먼저 기존 계약의 만료일·중도해지 특약과 합의 문자를 확인하고, 새 중개사무소에는 누가 중개의뢰인인지와 청구 대상을 명확히 물어보세요.

Q. 중개수수료 계산기에 나온 금액을 그대로 내야 하나요?
계산기가 상한요율을 적용했다면 법정 최고 한도를 보여주는 참고값입니다. 실제 보수는 해당 상한 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다. 계약 전에 협의요율과 최종 총액을 서면으로 확인하세요.
Q. 매도인과 매수인이 중개수수료를 반씩 내나요?
주택 중개보수는 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인 쌍방에게 각각 받을 수 있으며, 각 일방의 상한이 따로 적용됩니다. 양쪽이 한 금액을 반씩 나누는 구조라고 단정하지 말고 자신이 의뢰한 중개사무소와 합의한 금액을 확인하세요.
Q. 월세 100배와 70배 중 마음대로 유리한 공식을 쓰면 되나요?
아닙니다. 먼저 보증금에 월세 100배를 더하고, 그 결과가 5천만원 미만일 때만 보증금에 월세 70배를 더한 금액으로 다시 계산합니다. 100배 결과가 5천만원 이상이면 70배 공식을 선택할 수 없습니다.
Q. 중개수수료에 부가세를 따로 더해도 되나요?
중개사무소의 과세유형과 제시한 금액의 VAT 포함 여부를 확인해야 합니다. 중개보수 본체, 부가가치세, 실비를 구분한 청구내역과 적격 증빙을 요청하고, 상한 초과나 세금 처리가 의심되면 지자체 중개업 담당부서와 국세상담센터에 확인하세요.
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공식 출처 · 2026년 9월 11일 확인

이 글은 일반 정보이며 개별 거래의 법률·세무 판단을 대신하지 않습니다. 주택 중개보수는 시·도 조례, 중개사무소의 과세유형, 계약과 합의 내용에 따라 달라질 수 있으므로 실제 지급 전 계약 소재지 지자체의 최신 요율과 청구서를 다시 확인하세요.

CTA: 계약서에 서명하기 전에 매물 종류·거래금액·상한요율을 지자체 계산기에 한 번 입력하고, 중개사에게 “협의요율, 부가세 포함 최종액, 지급일” 세 가지를 문자로 받아 두세요.