작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-18

부동산 교환거래 양도세 절세 효과 — 실제 사례로 보는 계산법

집을 파는 대신 서로 맞바꾸는 ‘교환거래’가 다시 늘고 있습니다. 한국부동산원 집계에 따르면 2026년 상반기 전국 아파트 교환거래는 305건으로, 역대 최대였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 많았습니다. 서울은 57건으로 2009년 이후 최대였던 지난해 상반기(59건)와 비슷한 수준까지 늘었습니다. 세제개편안 발표 이후 세무업계에서 대표적인 절세 전략으로 공유되고 있는 이 거래, 정확히 무엇이고 왜 세금이 줄어드는지 정리했습니다.

1. 부동산 교환거래란 무엇인가

교환거래는 아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산을 현금 매매 없이 서로 맞바꾸는 거래 방식입니다. 매매나 증여와 마찬가지로 소유권이 이전되는 방식의 하나이기 때문에, 집을 맞바꾸더라도 세법상으로는 각자 자신의 부동산을 처분(양도)한 것으로 봅니다. 그래서 교환 당사자 모두 기존 주택에 대한 양도소득세를 내야 하고, 새로 취득한 주택에 대해서는 취득세도 별도로 부담해야 합니다.

2. 교환거래, 왜 세금이 줄어드는가 — 취득가액 리셋의 원리

당장 양도세와 취득세를 내야 하는데도 사람들이 교환거래에 관심을 갖는 이유는 미래의 양도세 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 시세가 비슷한 주택을 맞바꾸면 그 시점에 양도세를 한 차례 정산하는 대신, 새로 취득한 주택의 취득가액이 교환 당시의 거래가액으로 다시 설정됩니다. 이후 이 주택을 다시 매도할 때는 낮았던 과거 취득가액이 아니라, 리셋된 높은 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 향후 양도세 부담이 그만큼 줄어드는 구조입니다.

과거 낮은 가격에 집을 사서 양도차익이 크게 누적된 장기 보유자일수록 이 효과가 큽니다. 특히 초고가 주택 보유자는 당장 양도세·취득세를 부담하더라도, 앞으로 더 강화되는 세제 아래에서 막대한 양도차익에 세금을 내는 것보다 지금 정산해두는 편이 유리할 수 있습니다.

3. 부동산 교환거래, 예시로 보는 취득가액 리셋 효과

이해를 돕기 위해 단순화한 가상의 예시를 들어보겠습니다.

※ 이해를 돕기 위한 단순화된 가상의 예시이며, 실제로는 교환 시점에 발생하는 양도세·취득세, 공제 항목 등을 함께 고려해야 합니다.

표에서 보듯, 교환거래로 취득가액을 30억원으로 리셋해두면 이후 매도 시 과세 대상이 되는 양도차익이 35억원에서 10억원으로 크게 줄어듭니다. 물론 교환 시점에 5억→30억 구간에 대한 양도세를 이미 냈다는 전제가 있으므로, “세금을 안 낸다”가 아니라 “세금 내는 시점과 기준을 지금으로 앞당긴다”는 개념에 가깝습니다.

“아파트를 교환하면 각자 양도로 보기 때문에 예전 취득가액이 현재 거래가격으로 다시 설정되는 효과가 있다. 예전에 25억원에 산 집이 현재 90억원이라면 취득가액도 90억원으로 리셋되는 만큼 동일 단지 안에서 교환하는 사례가 나올 수 있다.” — 이장원 세무사(매일경제 유튜브 ‘매부리TV’)

4. 부동산 교환거래, 실제 사례로 보는 절세 효과 규모

고유빈 세무회계 새벽 대표세무사의 시뮬레이션에 따르면, 양도세 장기거주소득공제 개편으로 신설되는 공제한도(2028년 20억원, 2029년부터 10억원)가 적용될 경우 초고가 주택의 양도세 부담이 다음과 같이 늘어납니다.

※ 세무회계 새벽 시뮬레이션 기준. 실제 세액은 개별 보유 기간·거주 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이처럼 공제한도가 생기기 전에 취득가액을 현재 시세로 미리 리셋해두면, 향후 매도 시점에 이런 폭의 세부담 증가를 피할 수 있다는 계산이 세무업계와 온라인 부동산 커뮤니티에서 절세 전략으로 공유되고 있습니다.

5. 부동산 교환거래, 왜 지금 늘고 있나

2026년 상반기 서울 교환거래는 1분기 23건에서, 세제 개편 논의가 본격화한 2분기 34건으로 48% 증가했습니다. 이는 8월 3일 발표된 세제개편안이 이런 움직임을 자극하고 있다는 뜻으로 해석됩니다. 개편안이 국회를 통과해 예정대로 시행되면, 공제한도가 적용되기 전인 2027년까지 초고가 단지를 중심으로 교환거래 수요가 더 늘어날 것이라는 전망이 나옵니다. 세제개편안 전체 내용은 2026년 세제개편안 부동산세제 총정리에서 확인할 수 있습니다.

6. 부동산 교환거래, 주의해야 할 것들

• 즉시 세금 부담 발생: 교환 시점에 양도세와 취득세를 모두 내야 하므로, 당장의 현금 유동성을 미리 준비해야 합니다.
• 다주택자 중과 여부 확인: 조정대상지역 내 다주택자라면 교환거래도 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다. 다주택자 양도세 중과 한시완화 내용을 함께 확인하세요.
• 시세가 비슷해야 실익: 맞바꾸는 두 부동산의 시세 차이가 크면 차액에 대해 추가로 세금·자금 정산이 필요해 절세 효과가 희석될 수 있습니다.
• 취득세도 별도 부담: 새로 취득하는 부동산에 대한 취득세율은 주택수·지역에 따라 다릅니다. 취득세 기초 가이드를 참고하세요.

7. 자주 묻는 질문

Q. 교환거래를 하면 양도세를 아예 안 내도 되나요?

A. 아닙니다. 교환거래도 세법상 양도로 간주되므로, 교환 시점에 그동안의 양도차익에 대한 양도세를 정산해야 합니다. 절세 효과는 “세금을 안 낸다”가 아니라 “미래에 더 커질 세부담을 지금 낮은 기준으로 미리 확정한다”는 개념입니다.

Q. 아무 부동산이나 교환하면 절세 효과가 있나요?

A. 시세가 비슷한 부동산끼리 교환할 때 효과가 가장 뚜렷합니다. 특히 과거 낮은 가격에 매입해 양도차익이 크게 누적된 장기 보유자, 향후 공제한도의 영향을 크게 받는 초고가 주택 보유자에게 유리한 전략으로 분석됩니다. 본인 상황에 맞는지는 세무사와 개별 시뮬레이션을 통해 확인하는 것이 정확합니다.