강남 매물, 팔리고 나면 어떻게 될까 — 매매는 늘고 전월세는 주는 이유
세제개편 이후 강남권 이야기는 이번이 세 번째입니다. 첫 번째는 매물이 쌓이는데 거래가 안 되는 거래절벽이었고, 두 번째는 실제 보유세가 얼마나 오르는지였습니다. 이번 세 번째 이야기의 핵심은 숫자 하나입니다. 매매 매물은 늘어나는데, 전세·월세 매물은 오히려 줄고 있다는 것입니다.
① 강남3구·용산구의 아파트 매매 매물은 세제개편안 발표(8월 3일) 이후 5.0% 늘었고, 용산구가 6.4%로 증가폭이 가장 컸습니다.
② 같은 기간 이 4개구의 전세 매물은 6.2%, 월세 매물은 4.2% 줄었습니다. 매매는 늘고 전월세는 준다는 엇갈린 흐름입니다.
③ 압구정 현대5차는 호가를 4억원, 서초그랑자이는 1억원 낮췄고, 아크로리버파크·한양3차는 전고점보다 5.8억~9.1억원 낮은 가격에 실거래됐습니다.
1. 매물, 얼마나 늘고 얼마나 줄었나
부동산 플랫폼 아실에 따르면 8월 18일 기준 강남·서초·송파·용산구의 아파트 매매 매물은 2만5127건으로, 세제개편안 발표일인 8월 3일(2만3926건)보다 1201건(5.0%) 늘었습니다. 서울 전체 매매 매물 증가분(2236건)의 53.7%가 이 4개구에 집중됐습니다. 지역별로는 용산구가 6.4%로 증가폭이 가장 컸고, 강남구 5.4%, 서초구 4.6%, 송파구 4.5% 순이었습니다. 다만 8월 15일까지는 강남구 9.7%, 서초구 9.3%, 용산구 8.7%, 송파구 8.0%까지 늘었다가 이후 일부 매물이 빠지며 증가폭이 둔화된 점도 눈에 띕니다.
매매와 반대로 임대차 매물은 줄었습니다. 같은 기간(8월 3~18일) 이 4개구의 전세 매물은 1만4323건에서 1만3437건으로 6.2%, 월세는 1만1911건에서 1만1409건으로 4.2% 감소했습니다. 매매가 1201건 늘어난 반면 전월세는 1388건이나 줄어, 4개구 전체 매물 수는 오히려 187건 감소했습니다.
2. 호가를 낮춘 실제 사례
| 단지 | 내용 |
|---|---|
| 압구정동 현대5차 전용 82㎡ | 호가 62억원 → 58억원(4억원↓) |
| 서초구 서초그랑자이 전용 90㎡ | 호가 1억원 낮춰 44억원 |
| 압구정동 한양3차 전용 116㎡ | 58억7000만원 실거래(전고점 64.5억원 대비 5.8억원↓) |
| 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡ | 53억9000만원 실거래(전고점 63억원 대비 9.1억원↓) |
※ 2026.8.19. 기준. 압구정동 한 공인중개업소 관계자는 “재건축을 앞두고 급하게 현금이 필요한 사람들이 처분하려 한다”며 “양도세 부담이 있지만 다른 동네가 더 오르기 전에 처분해야겠다는 움직임도 있다”고 전했습니다.
3. 왜 매매는 늘고 전월세는 주는가
이 엇갈린 흐름은 우연이 아닙니다. 비거주 1주택자의 종부세 부담이 커지는 세제개편 아래에서, 집주인이 선택할 수 있는 길은 크게 두 가지입니다. 하나는 집을 파는 것(매매 매물 증가), 다른 하나는 세입자를 내보내고 직접 들어가 사는 것(전월세 매물 감소)입니다. 두 선택 모두 결과적으로 전월세 매물을 줄이는 방향으로 작용합니다. 서울 아파트 월세가 사상 처음 162만원을 돌파한 배경에도 이런 비거주 1주택자의 실거주 전환 흐름이 있습니다.
4. 이 매물, 누가 사면 시장은 어떻게 될까
전문가들은 지금의 매도세를 보유 부담과 차익 실현이 맞물린 과정으로 보고 있습니다. 송승현 도시와경제 대표는 “보유 부담이 커지고 수익을 실현할 수 있는 구간이 되면 양도하는 것이 유리하다고 판단할 수 있다”며 “결국 자금 여력이 부족한 사람이 팔고 자금력이 있는 사람이 사는 구조인 만큼, 매물이 일정 부분 정리되고 나면 가격이 다시 견고해질 가능성이 충분히 있다”고 말했습니다.
세제개편이 시장에 일정 부분 매도 압력을 만들고 있는 것은 분명하지만, 아직 이를 강남권 가격의 하락 전환으로 단정하기는 이른 단계로 볼 수 있습니다. 오히려 눈여겨볼 부분은 매매 매물은 늘고 전월세 매물은 준다는 이 엇갈림 자체입니다. 비거주 집주인이 매도를 선택하든 직접 거주로 돌아서든, 정부가 원하는 ‘매매 매물 출회’와 동시에 ‘전세 공급 감소’라는 부작용이 함께 나타날 수 있기 때문입니다. 특히 지금의 매도세가 자금 여력이 부족한 보유자의 차익 실현·퇴출 과정에 그치고, 그 물량을 자금력 있는 실수요자가 흡수하는 구조라면, 일정 수준 매물이 소화된 이후 핵심지 가격이 다시 견고해질 가능성도 함께 열어둬야 합니다.
5. 자주 묻는 질문
- Q. 지금 매물을 잡으면 앞으로 더 떨어질까요?
- A. 단정하기 이릅니다. 매물 증가가 가격 하락으로 이어질지, 아니면 일정 수준 소화된 뒤 다시 견고해질지는 매수 주체의 자금력과 대출 규제 완화 여부에 달려 있습니다.
- Q. 전월세 매물 감소는 언제까지 이어질까요?
- A. 비거주 1주택자의 세제 부담이 유지되는 한 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 다만 국회 심의 과정에서 세제개편안 내용이 수정될 가능성도 있어 확정 여부를 지켜볼 필요가 있습니다.
- Q. 전월세 매물 감소, 세입자는 지금 어떻게 대응해야 하나요?
- A. 갱신 시점이 다가온다면 미리 집주인의 실거주 계획 여부를 확인하고, 전월세보증금대출 등 대안을 미리 알아두는 것이 안전합니다.
- Q. 용산구는 왜 매물 증가폭이 가장 컸나요?
- A. 세금 부담뿐 아니라 재개발·재건축 관련 불확실성도 함께 작용한 것으로 분석됩니다. 지역별로 매도 동기가 세금 하나로 단순화되지 않는다는 점을 보여주는 사례입니다.
- Q. 이 흐름, 강남 아닌 다른 지역에도 나타나고 있나요?
- A. 아직까지는 고가주택이 밀집한 강남3구·용산에서 가장 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 다른 지역으로 확산될지는 세제개편 확정 내용과 시장 반응을 계속 지켜봐야 합니다.
본 글은 2026.8.20. 보도된 이데일리 기사와 전문가 코멘트를 근거로 작성했습니다. 매물 통계는 실시간으로 변동되므로 최신 수치는 아실 등에서 재확인하시기 바랍니다.