비거주 1주택 취학 예외, 왜 초중은 빠졌나 — 학군지 전세맘들의 딜레마
자녀 학군을 위해 집을 비우고 다른 동네에서 전세로 사는 가구가 ‘비거주 1주택자’로 분류돼 세부담을 지게 되는 사례가 논란이 되고 있습니다. 정부가 마련한 예외 규정의 ‘취학’ 사유가 고등학교·대학교 진학만 인정하고 초·중학교는 제외하고 있기 때문입니다.
① 2026년 세제개편안은 취학·직장변경·질병 치료 등 부득이한 사유로 비운 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하지만, ‘취학’은 고등학교·대학교 진학만 해당됩니다.
② 자녀의 초·중학교 학군 이주로 집을 비운 1주택자는 이 예외를 적용받지 못해, 2027년부터 종부세 기본공제가 14억원이 아닌 9억원으로 줄어드는 ‘비거주자’ 취급을 받습니다.
③ 전문가들은 예외 범위를 넓히면 절세 목적의 위장전입 등 편법이 늘어날 수 있다는 딜레마도 함께 지적합니다.
1. 왜 학군지 이사가 ‘비거주 1주택’이 되나
| 예외 인정 사유(최장 3년) | 비고 |
|---|---|
| 취학 | 고등학교·대학교 진학만 인정, 초·중학교는 미인정 |
| 직장 변경·전근 | 인정 |
| 1년 이상 질병 치료·요양 | 인정 |
| 학교폭력 피해 전학 | 학폭위 공식 인정 피해만 해당 |
| 해외체류(유학·근무), 부모 봉양 | 인정 |
2026년 세제개편안은 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 거주 여부에 따라 12억원에서 14억원(실거주) 또는 9억원(비거주)으로 차등 적용합니다. 장기간 집을 보유한 데 주던 세액공제도 실제 거주기간 중심의 ‘장기거주공제’로 바뀝니다. 문제는 이 기준이 ‘보유’가 아니라 ‘거주’라는 데 있습니다. 자녀의 학군을 위해 원래 살던 집을 임대 주고 다른 동네에서 전세로 사는 가구는, 집을 갖고 있어도 그 집에 실제로 살지 않으니 ‘비거주 1주택자’가 됩니다.
2. 정부가 그은 선 — ‘취학=고교·대학’
정부도 반발을 의식해 불가피하게 집을 비운 1주택자를 보호하는 예외 규정을 뒀습니다. 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 질병 치료·요양, 학교폭력 피해에 따른 전학, 유학·근무에 따른 해외 체류, 부모 봉양 등의 사유로 주거를 옮긴 경우, 비운 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정합니다. 다만 같은 시·군 안에서 거처만 옮긴 경우는 대상에서 빠지고, 최소 1년의 선(先)거주 요건도 충족해야 합니다.
문제는 이 중 ‘취학’ 사유가 고등학교와 대학교 진학만 인정한다는 점입니다. 초·중학교 학군을 위해 이사한 경우는 이 예외에 해당하지 않습니다. 자녀를 명문 중학교에 보내기 위해 집을 임대 주고 다른 동네로 이사한 유모씨는 2026년 세제개편안에 따라 ‘비거주 1주택자’가 됐습니다. 유씨는 “자녀의 미래가 좀 더 나아지기를 희망하며 선택한 것일 뿐인데 그게 잘못된 거라며 징벌적 과세를 부과한다니 이해가 안 간다”고 토로했습니다.
3. 학군지에 전세로 사는 진짜 이유
교육 환경의 가치는 이미 집값에 프리미엄으로 반영돼 있습니다. 부동산R114 집계(2026년 3월)에 따르면 전국 주요 학군지 7곳의 아파트 시세는 해당 지역 평균보다 약 16% 높고, 강남·서초·양천·송파 등 대표 학군지는 주변보다 20~30% 높은 가격이 형성돼 있습니다. 이 때문에 서울 대치·목동 등 학군지에서는 자녀가 초·중학교에 들어갈 무렵 전세로 전입했다가 대학 입학 후 원래 살던 집으로 돌아가는 사례가 드물지 않습니다. 매매 대신 전세를 택하는 이유도 여기 있습니다. 통계청 2024년 사교육비 조사에 따르면 월소득 800만원 이상 가구는 자녀 1인당 월평균 67만6000원을 사교육에 쓰지만, 300만원 미만 가구는 20만5000원에 그쳐 3배 넘게 벌어져 있습니다.
4. 사각지대에 놓인 사례들
취학 예외 규정의 한계를 지적하는 목소리는 학군 이주에 그치지 않습니다. 자폐성 장애가 있는 자녀가 특수학교 배정을 받아 학교 앞으로 이사한 한 부모는 “거주지에서 특수교육을 받을 수 있었다면 우리도 원래 집에서 살았을 것”이라고 호소했습니다. 특수학교는 정원이 넉넉지 않아 배정 자체가 쉽지 않고, 한번 배정받으면 초등학교부터 고등학교까지 같은 학교를 오래 다니는 경우가 많습니다. 학교폭력 피해로 전학한 경우도 마찬가지입니다. 학교폭력대책심의위원회가 공식 인정한 피해만 예외로 인정되다 보니, 따돌림처럼 드러나지 않는 피해로 전학한 경우는 예외 대상에서 빠집니다.
5. 예외를 넓히기 어려운 이유
전문가들은 학부모들의 요구와는 다른 시각을 제시합니다. 양재모 한양사이버대 법·공무행정학과 교수는 “가장 큰 문제가 부득이한 비거주자를 어디까지 인정할 것이냐의 형평성”이라며 “‘저 사람은 되는데 나는 안 된다’는 불평등을 국민이 심하게 느끼는 순간, 정부가 의도한 정책 목적은 다 사라질 수 있다”고 짚었습니다. 윤지해 부동산114 리서치 랩장은 “병원이나 출산, 취업 등 특수한 조건을 제시하더라도 실제 거주와 절세 목적의 주민등록 이전을 행정적으로 구분하기 어렵다”며 “지금도 오피스텔은 주민등록을 이전하면 주택 수에 잡혀 온갖 편법이 난무하는데, 보유세를 거주·비거주로 나누면 같은 일이 반복될 것”이라고 우려했습니다.
6. 자주 묻는 질문
- Q. 지금 학군지 이사를 계획 중인데, 세부담을 피할 방법이 있나요?
- A. 현재 발표된 예외 규정상 초·중학교 학군 이주는 인정되지 않습니다. 다만 세제개편안은 아직 국회 심의 중인 정부안이므로, 최종 확정 내용에서 예외 범위가 조정될 가능성을 지켜봐야 합니다.
- Q. 세입자 입장에서는 이 논란이 왜 중요한가요?
- A. 비거주 1주택자로 분류된 집주인이 세부담을 줄이기 위해 직접 거주로 전환하면, 그 집에 살던 세입자는 계약 갱신이 어려워질 수 있습니다. 실거주 정책이 부른 전세시장 ‘의자뺏기’와 같은 맥락입니다.
- Q. 초·중학교 예외가 나중에 추가될 가능성은 없나요?
- A. 아직 국회 심의가 진행 중인 정부안 단계이므로, 여론과 입법 과정에 따라 예외 범위가 조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 확정 법령을 계속 지켜봐야 합니다.
- Q. 지금 학군 때문에 비거주 상태라면 미리 무엇을 준비해야 하나요?
- A. 본인이 예외 사유에 해당하는지부터 확인하고, 해당하지 않는다면 세부담 증가분을 미리 계산해 자금 계획에 반영해두는 것이 필요합니다. 종합부동산세 계산기로 실거주·비거주 시나리오를 비교해보세요.
- Q. 해외 유학 중인 자녀 때문에 비운 경우는 예외에 해당하나요?
- A. 네, 유학·근무에 따른 해외 체류는 예외 사유에 포함됩니다. 다만 최장 3년 인정, 최소 1년 선거주 요건 등 세부 조건을 충족해야 합니다.
본 글은 2026.8.20. 보도된 파이낸셜뉴스 기획 기사(‘세금전쟁’ 시리즈)를 근거로 작성했습니다. 예외 규정은 국회 심의·시행령 확정 과정에서 변경될 수 있으므로 최종 확정 내용을 재확인하시기 바랍니다.