작성: 내집마련하GO 편집팀 · 최종 수정일: 2026-08-24

집주인 6명 중 5명이 내렸다 — 강남 호가, 세제개편 후 다섯 번째 이야기

세제개편 이후 강남권 이야기는 이번이 다섯 번째입니다. 거래절벽, 보유세 계산, 매매·전월세 감소, 압구정신현대 등 개별 단지 호가 하락까지 짚었는데, 이번에는 전수 분석 데이터로 확인합니다. 부동산 데이터 서비스 콕집이 세제개편안 발표 이후 2주간 서울 아파트 매물 9,112건을 분석한 결과, 호가를 고친 집주인 6명 중 5명이 값을 내렸습니다.

1. 콕집 전수분석 — 호가 조정 매물의 65.6%가 인하

부동산 데이터 서비스 콕집에 의뢰한 분석에 따르면, 세제개편안 발표 이후 2주간(8월 4~17일) 서울 아파트 매물 광고 중 호가를 조정한 9,112건 가운데 65.6%가 값을 내렸습니다. 값을 올린 매물은 34.4%에 그쳤습니다. 발표 직전 2주(7월 20일~8월 2일)에는 인하 비율이 56.2%였는데, 발표 이후 9.4%포인트 높아진 것입니다. 이 분석은 이미 시장에 나와 있던 매물이 호가를 고친 경우만 집계했으며, 새로 등록되거나 거둬들인 매물은 제외했습니다.

2. 강남 3구, 6명 중 5명이 내렸다

호가 인하 움직임은 강남 3구에서 두드러졌습니다. 발표 이후 2주간 강남 3구에서 호가를 조정한 매물 3,323건 중 인상은 16.3%에 불과했고 나머지 83.7%는 인하였습니다. 자치구별로는 서초구의 인하 비율이 65.4%에서 84.9%로 19.5%포인트 늘어 서울 25개 자치구 중 상승폭이 가장 컸습니다. 송파구(64.1%→79.6%)와 강남구(77.2%→85.8%)도 80% 안팎까지 올라갔습니다. 압구정현대1·2차 전용 198㎡는 지난달 3층이 119억원에 매물로 등록됐으나, 발표 이후 92억원짜리 2층 매물이 새로 나왔습니다.

3. 15억원이 갈림선 — 중저가는 오히려 오른다

가격대별로는 15억원이 분기점이었습니다. 세제개편안으로 보유세·양도세 부담이 커지는 고가 주택 보유자들이 발표 이후 매도 호가를 먼저 조정한 반면, 10억~15억원 구간은 서울 5개 가격 구간 중 유일하게 인상이 인하보다 많은 구간이었습니다. 지역별로도 노도강(노원·도봉·강북구)은 인상 비율이 62.9%로 서울에서 가장 높았습니다.

4. 한국부동산원 통계로도 확인된다

한국부동산원에 따르면 8월 셋째 주 강남구(-0.05%)·서초구(-0.09%) 아파트값은 2주 연속 하락하며 낙폭도 확대됐습니다. 서초구 중개업소 관계자는 “체감상 최고가 대비 5% 정도 호가가 낮아진 것 같다”고 전했습니다. 강남구 대치동 개포우성1차 전용 127㎡는 지난해 11월 56억5,000만원으로 최고가를 찍었지만 현재 48억~50억원 수준이고, 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 59㎡도 46억원에 매물이 나와 있습니다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 매물은 세제개편안 발표 전날(8/2) 약 6만1,000건에서 8월 21일 약 6만5,000건으로 늘었는데, 그중에서도 강남구 수서동 신동아아파트(+62.5%)·수서까치마을(+40.4%) 등 재건축 추진 단지 매물이 특히 많이 늘었습니다.

5. ‘덜 똘똘한 한 채’가 만드는 신고가

강남권이 조정받는 동안 서울 전체 아파트값은 8월 셋째 주 0.22% 올랐습니다. 중저가 단지의 신고가 거래가 서울 집값을 견인한 결과입니다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡는 8월 13일 9억2,300만원에 거래되며 직전 거래(8억6,500만원)보다 5,800만원 올랐고, 성북구 삼선동 창경궁 롯데캐슬 시그니처 전용 84㎡는 8월 14일 16억7,790만원에 신고가 거래돼 지난 3월(13억3,003만원)보다 3억원 이상 뛰었습니다. 업계 관계자는 “시세 32억원 수준인 과세표준 6억원을 넘기면 세 부담이 강화되는 만큼 그보다 낮은 가격대의 아파트에 수요가 몰릴 수밖에 없다”고 설명했습니다. 전문가들은 다만 이런 조정이 장기간 지속되기는 어려울 것으로 내다봤습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “서울 핵심 지역은 공급 부족과 대기 수요가 여전하고, 주식시장 호조에 따른 자금 유입 가능성도 있어 늘어난 매물이 장기간 누적될 가능성은 크지 않다”고 밝혔습니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 강남 3구 아파트값이 실제로 계속 떨어지고 있나요?

A. 8월 셋째 주까지는 강남·서초구가 2주 연속 하락했습니다. 다만 전문가들은 공급 부족과 대기 수요를 고려할 때 장기간 하락이 지속되기는 어려울 것으로 보고 있어, 향후 추이를 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

Q. 왜 10억~15억원대 아파트만 호가를 올리나요?

A. 세제개편안이 고가 주택 보유자의 세 부담을 집중적으로 늘리는 구조이기 때문입니다. 상대적으로 세 부담과 대출 규제 영향이 덜한 중저가 구간으로 매도자들의 기대와 실수요가 함께 옮겨가면서 나타나는 현상입니다.