서울 전세 7억·대출금리 6% 시대 — 갱신·이사·월세 전환 비용 비교법

서울 아파트 평균 전셋값이 7억원을 넘었다는 소식과 전세대출 금리 상단이 6%대라는 소식이 함께 나오면 “이제 월세가 더 낫나?”라는 질문이 생깁니다. 그러나 평균값만 보고 계약 형태를 정하면 안 됩니다. 실제 선택은 내가 추가로 빌려야 하는 보증금, 적용받는 실제 금리, 월세 전환액, 이사비용, 계약 안정성을 한 표에 놓고 비교해야 합니다.

1. ‘전세 7억원’이 내 계약비용을 뜻하지는 않습니다

보도에 인용된 서울 아파트 평균 전셋값은 시장의 방향을 보는 지표입니다. 내가 찾는 자치구, 면적, 입주연도, 역세권 여부에 따라 실제 보증금은 크게 달라집니다. 평균이 7억원이라고 해서 모든 세입자가 7억원을 빌리는 것도 아닙니다. 자기자금 4억원과 대출 3억원으로 계약하는 사람과 전액 자기자금으로 계약하는 사람의 비용 구조는 완전히 다릅니다.

따라서 첫 계산은 ‘전셋값 × 금리’가 아니라 실제 대출 예정액 × 실제 적용금리로 해야 합니다. 우대금리, 보증료, 인지비용, 중도상환수수료 가능성도 별도로 확인하세요.

2. 1억원당 월 부담으로 바꾸면 선택이 쉬워집니다

이자만 비교하는 가장 단순한 식은 다음과 같습니다.

이 표는 원금상환을 제외한 단순 이자입니다. 원리금분할상환 상품이라면 실제 통장 출금액은 더 큽니다. 다만 원금 상환분은 내 부채가 줄어드는 금액이므로 순수 주거비와 현금흐름을 구분해 보세요.

3. 갱신·이사·반전세를 같은 기준으로 비교합니다

선택	월 비용에 넣을 항목	한 번만 드는 비용	비금융 위험
현재 집 갱신	증액 보증금의 대출이자, 보증료	계약서 작성·확정일자 등	향후 퇴거 시 보증금 회수
다른 전셋집 이사	새 대출이자, 보증료	중개보수·이사·청소·가구 비용	새 임대인의 권리관계와 입주 일정
반전세·월세	월세 + 남은 보증금 대출이자	중개보수·이사비	매년 고정 현금유출과 갱신 조건

예를 들어 현재 전세를 갱신하려면 보증금 1억원을 더 마련해야 하고, 반전세로 바꾸면 증액 없이 월세 55만원이 추가된다고 가정해 보겠습니다. 대출금리가 6%라면 1억원의 월 이자는 50만원입니다. 숫자만 보면 전세가 월 5만원 저렴하지만, 대출 보증료와 금리 변동 가능성까지 넣으면 차이가 줄어듭니다. 반대로 월세가 40만원이라면 반전세의 현금비용이 더 낮을 수 있습니다.

4. ‘손익분기 월세’를 직접 계산하세요

보증금을 낮춘 금액에 내가 실제로 적용받는 금리를 곱해 월 단위로 나눈 값이 금융비용 기준 손익분기점입니다.

• 보증금 5천만원 감소, 금리 6% → 월 약 25만원
• 보증금 1억원 감소, 금리 5% → 월 약 41만7천원
• 보증금 2억원 감소, 금리 4.5% → 월 약 75만원

임대인이 제시한 월세 증가액이 이 금액보다 큰지 작은지 비교하되, 법정 전월세전환율은 계약 갱신 과정에서 보증금 일부를 월세로 전환할 때의 상한 판단과 관련된 기준입니다. 신규 계약의 시장 월세를 자동으로 결정해 주는 가격표는 아닙니다.

5. 돈만큼 중요한 보증금 회수 가능성

이자가 조금 싸더라도 반환 위험이 큰 전세라면 안전한 선택이 아닙니다. 계약 전에 등기사항증명서의 소유자·근저당권, 선순위 임차보증금 가능성, 주택가격, 임대인의 세금 체납 확인 절차, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 점검해야 합니다. 대출 승인이 났다는 사실이 보증금 안전을 전부 보증해 주는 것은 아닙니다.

6. 계약 만료 3개월 전 실행 순서

1. 현재 임대인에게 갱신 조건과 보증금 증액액을 서면으로 받습니다.
2. 은행 두 곳 이상에서 실제 예상금리와 한도를 확인합니다.
3. 같은 생활권의 전세·반전세 후보 3개를 찾아 월 환산비용을 적습니다.
4. 이사 선택에는 중개보수·이사비·중복 주거비를 24개월로 나눠 더합니다.
5. 보증보험 가입 가능 여부와 등기·세금 관련 위험을 확인합니다.
6. 금액뿐 아니라 통근, 학군, 계약 안정성을 점수로 비교합니다.

7. 자주 묻는 질문

Q. 금리 6%면 무조건 월세가 낫나요?

아닙니다. 실제 대출액과 제시된 월세 차액을 비교해야 합니다. 자기자금 비중이 높다면 전세의 금융비용이 낮을 수 있습니다.

Q. 평균 전셋값 7억원을 기준으로 대출을 계산하면 되나요?

아닙니다. 내가 계약할 주택의 보증금에서 투입할 자기자금을 뺀 실제 대출 예정액으로 계산합니다.

Q. 전세대출이 승인되면 보증금도 안전한가요?

대출 심사와 반환보증 심사는 목적과 기준이 다를 수 있습니다. 등기·가격·보증 가입 가능 여부를 별도로 확인하세요.

Q. 갱신과 이사 중 무엇이 더 유리한가요?

24개월 총비용으로 비교하세요. 이사에는 중개보수와 이사비, 갱신에는 증액분 금융비용과 향후 보증금 회수 위험을 넣어야 합니다.