내집마련하GO
홈 / 부동산 계약 가이드 / 2026 주택 자금조달계획서 작성법—돈의 출처와 증빙을 맞추는 순서
2026 주택 자금조달계획서 작성법—돈의 출처와 증빙을 맞추는 순서 핵심 내용 안내

2026 주택 자금조달계획서 작성법—돈의 출처와 증빙을 맞추는 순서

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-09-21 · 최종 수정일: 2026-09-21

30초 핵심 답

주택취득자금 조달 및 입주계획서는 일정한 주택 매수자가 매매대금을 어디서 마련하고, 취득한 집을 어떻게 사용할지 신고하는 서류입니다. 2026년 현행 기준상 비규제지역의 6억원 이상 주택, 투기과열지구·조정대상지역의 주택, 토지거래허가를 받아 허가구역 내 주택을 매수하는 경우 등이 제출 대상이 될 수 있습니다.

기본 신고기한은 거래계약 체결일부터 30일 이내입니다. 중개거래에서 공인중개사가 거래신고를 하더라도 계획서 내용과 증빙의 책임까지 중개사에게 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인이 별도 제출할 수도 있습니다.

작성할 때는 자기자금 + 차입금 = 조달자금 합계 = 총 거래금액이 되게 하고, 조달자금 지급방식의 합계도 같은 금액으로 맞추세요. 공동명의라면 각 매수인이 자신의 실제 부담액과 자금 출처를 따로 작성한 뒤 전체 합계가 거래금액과 일치해야 합니다.

제출 대상은 단순히 ‘서울 집’ 또는 ‘9억원 초과’처럼 한 문장으로 외우면 틀리기 쉽습니다. 계약일 현재의 주택 소재지, 거래가격, 규제지역·토지거래허가 여부와 매수인 유형을 함께 확인해야 합니다.

거래 상황 계획서 제출 증빙서류까지 함께 제출
비규제지역의 실제 거래가격 6억원 이상 주택 대상 주택과 거래 조건에 따라 별도 확인
투기과열지구·조정대상지역 소재 주택 가격과 관계없이 대상이 될 수 있음 투기과열지구 주택 등 시행령이 정한 경우 대상
토지거래허가를 받아 허가구역 내 주택을 매수 2026년 2월 10일 이후 체결분부터 대상 범위 확대 시행령이 정한 경우 계획서와 증빙을 함께 제출
분양권·입주권의 공급계약 또는 전매 법령이 정한 거래라면 포함될 수 있음 공급계약·전매계약과 지역·가격 기준 확인
공동명의 매수 매수인별로 각각 작성 각자의 실제 자금 출처에 맞는 증빙 준비

법인 주택거래에는 별도의 법인 주택 거래계약 신고사항이 추가될 수 있습니다. 개인 매수자 기준 글이므로 법인·외국인 거래는 관할 신고관청의 별도 안내를 확인하세요.

가장 안전한 확인법: 계약서 작성 전에 부동산거래관리시스템 또는 관할 시·군·구 부동산 거래신고 담당 부서에 주소, 계약금액, 계약 예정일을 알려 제출 대상과 증빙 첨부 여부를 확인하세요. 지역 지정은 바뀔 수 있습니다.

부동산 거래신고와 자금조달계획서는 거래계약 체결일부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 중개거래는 원칙적으로 개업공인중개사가 거래신고를 하지만, 매수인이 계획서와 증빙을 중개사에게 제공하지 않고 부동산거래관리시스템이나 신고관청에 별도로 낼 수 있습니다.

방식 진행 순서 주의점
중개사를 통한 일괄 제출 매수인이 계획서·증빙을 준비해 중개사에게 제공 → 중개사가 거래신고와 함께 제출 다른 신고자가 대신 제출한다면 매수인은 계약일부터 25일 이내 제공해야 하므로 미리 협의
매수인 별도 제출 중개사가 거래신고 접수 → 매수인이 신고번호로 계획서·증빙 제출 거래신고서와 분리해도 최종 30일 기한은 같음
직거래 거래당사자가 공동 신고 → 매수인이 계획서·증빙 제출 공동명의라면 매수인별 서류 누락 여부 확인
방문 제출 관할 시·군·구 신고관청에 서류 제출 신분증, 위임장 등 방문자별 추가 서류를 사전 확인
잔금일까지 미루지 마세요. 기준은 잔금일이 아니라 거래계약 체결일입니다. 신고필증이 필요한 후속 절차도 있으므로 계약 직후부터 준비하는 편이 안전합니다.

현행 별지 제1호의3서식은 자기자금과 차입금을 나누고, 조달한 돈을 매도인에게 어떤 방식으로 지급할지도 따로 적게 합니다. 같은 돈을 두 항목에 중복 기재하지 않는 것이 가장 중요합니다.

자기자금

차입금

지급방식과 입주계획

조달자금 지급방식은 계좌이체, 보증금·대출 승계, 현금과 그 밖의 방식으로 구분합니다. 이 세 금액의 합계도 총 거래금액과 맞아야 합니다. 입주계획은 본인입주, 본인 외 가족입주, 임대, 재건축 등 그 밖의 경우 중 실제 계획을 선택하고 예정 시기를 적습니다.

증빙 첨부 대상이라면 계획서에 적은 항목과 서류가 일대일로 연결돼야 합니다. 아직 대출이 실행되지 않았거나 기존 집 매매계약이 체결되지 않아 금액 증명이 어렵다면, 시행규칙은 그 사유서를 첨부할 수 있도록 합니다.

기재 항목 대표적인 증빙 예시 확인 포인트
금융기관 예금액 예금잔액증명서 등 발급일, 명의, 실제 사용할 수 있는 잔액
주식·채권·가상화폐 매각대금 거래내역서, 잔고·출금내역 등 평가액이 아니라 실제 매각·현금화 계획과 금액
해외예금 국내 송금 해외잔고, 국내 송금·외국환 반입 관련 서류 해외 금융기관명과 국내 입금 흐름
증여·상속 증여세·상속세 신고서, 납세증명서, 이체내역 등 누가 누구에게 언제 얼마를 이전했는지
현금 등 그 밖의 자금 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 보유 현금의 형성 과정과 소득 대비 규모
부동산 처분대금 매매계약서, 임대차계약서 등 처분 일정이 새 집 대금 지급일과 맞는지
금융기관 대출 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등 승인 전 예상액과 실제 실행액의 차이
취득주택 임대보증금 부동산 임대차계약서 신규·승계 보증금과 지급방식의 일치
회사 지원·가족 등 차입금 금전소비대차계약서, 차용증, 송금·상환 자료 등 실제 빌린 사실, 이자·상환능력과 이행 기록

위 서류는 시행규칙상 대표 유형을 이해하기 위한 예시입니다. 신고관청이 추가 소명을 요구할 수 있으며, 계획서 제출이 세무조사를 의미하는 것은 아니지만 신고 내용은 관계기관의 조사 참고자료로 활용될 수 있습니다.

공동명의라고 한 장에 합쳐 쓰지 않습니다. 각 매수인이 자신의 자금조달계획서를 별도로 작성합니다. 두 사람의 계획서 합계는 총 거래금액과 맞아야 하며, 각자의 실제 부담액과 취득지분도 설명 가능해야 합니다.

예를 들어 부부가 12억원 주택을 50대50으로 취득하면서 배우자 A가 8억원, 배우자 B가 4억원을 실제 부담한다면 단순히 계획서만 6억원씩 나누어 적어서는 자금 흐름과 맞지 않을 수 있습니다. 지분과 실제 부담이 다르면 배우자 간 증여 또는 채권·채무 관계가 생길 수 있으므로 계약 전에 세무전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.

계획서가 증여를 없애주지는 않습니다. 부모나 배우자에게 받은 돈을 ‘차입’이라고 적더라도 실제 차용증, 이자 지급, 상환능력과 상환내역이 없다면 세법상 판단은 달라질 수 있습니다.
  1. 제출 대상과 첨부 대상부터 확인합니다.
    주소·계약금액·계약일·규제지역·토지거래허가 여부를 관할 신고관청에 확인합니다.
  2. 매매대금 지급 일정을 표로 만듭니다.
    계약금, 중도금, 잔금과 각 지급일을 먼저 적습니다.
  3. 내 돈과 빌린 돈을 분리합니다.
    예금·주식·증여·처분대금과 금융기관·가족 차입금을 중복 없이 나눕니다.
  4. 각 항목 옆에 증빙을 붙입니다.
    계획서의 금액과 증빙서류의 명의·금액·일자가 연결되는지 확인합니다.
  5. 세 가지 합계를 맞춥니다.
    자기자금과 차입금 합계, 총 거래금액, 지급방식 합계가 모두 같은지 계산합니다.
  6. 공동매수인은 각각 검산합니다.
    각자의 부담액과 자금 출처, 전체 합계와 취득지분을 함께 봅니다.
  7. 접수 결과를 보관합니다.
    신고필증, 제출본, 증빙, 사유서와 접수 화면을 잔금 이후에도 보관합니다.

현행 서식은 계획서와 첨부서류를 기한 내 제출하지 않거나 거짓 작성하면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조에 따른 과태료가 부과될 수 있다고 안내합니다. 신고하지 않은 경우에는 500만원 이하, 거짓 신고는 내용에 따라 취득가액의 일정 비율까지 과태료 근거가 적용될 수 있습니다.

신고관청은 누락되거나 정확하지 않다고 판단하면 계약서와 거래대금 지급자료 등 소명자료를 요구할 수 있습니다. 처음 제출한 계획과 실제 대출·처분 일정이 달라졌다면 임의로 맞추기보다 관할 신고관청에 정정 필요 여부와 절차를 확인하세요.

자주 묻는 질문

1. 6억원 미만 주택이면 자금조달계획서를 무조건 안 내나요?

아닙니다. 투기과열지구·조정대상지역 주택이나 토지거래허가구역 주택 등은 가격 외 기준으로 제출 대상이 될 수 있습니다. 계약일 현재의 지역 지정과 허가 여부를 관할 신고관청에 확인하세요.

2. 부모님에게 빌린 돈은 증여가 아니라 차입금으로 적으면 되나요?

실제로 갚을 의무가 있는 대여라면 그 밖의 차입금으로 적을 수 있지만, 기재만으로 차입이 인정되는 것은 아닙니다. 차용증, 송금, 적정 이자와 상환능력, 실제 상환내역 등 거래 실질이 중요합니다. 금액이 크면 세무전문가에게 확인하세요.

3. 아직 대출이 실행되지 않았는데 어떤 서류를 내나요?

금융기관 대출신청서 등 예정금액을 확인할 수 있는 자료를 준비할 수 있습니다. 제출일 현재 실행되지 않아 금액 증명이 어렵다면 시행규칙에 따라 사유서를 첨부할 수 있으므로 신고관청이 요구하는 형식을 확인하세요.

4. 중개사가 거래신고를 하면 매수인은 아무것도 안 해도 되나요?

아닙니다. 중개사가 신고하더라도 계획서의 자금 출처와 증빙은 매수인이 준비해야 합니다. 중개사에게 제공할지 매수인이 별도 제출할지 정하고, 누락 없이 접수됐는지 신고필증과 시스템 상태를 확인하세요.

함께 보면 좋은 하우스토뱅크 가이드

자금조달계획서는 어려운 세무 문구를 잘 쓰는 시험이 아니라, 집값이 어느 계좌와 계약에서 나오는지 설명하는 표에 가깝습니다. 계약금·중도금·잔금별 출처, 명의, 증빙, 지급계좌를 한 장에 정리한 뒤 공식 서식으로 옮기면 중복과 누락을 줄일 수 있습니다.

계약을 앞두고 있다면 오늘 할 일은 하나입니다. 관할 신고관청에 제출 대상과 증빙 첨부 여부를 확인하고, 최신 서식을 내려받아 각 자금 옆에 증빙 파일명을 적어두세요.

공식 근거 자료

확인일: 2026년 9월 20일. 법령, 규제지역과 토지거래허가구역 지정은 변경될 수 있으므로 계약일에 다시 확인하세요.

  1. 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령
  2. 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙(2026.2.10 시행)
  3. 국가법령정보센터 — 별지 제1호의3서식 주택취득자금 조달 및 입주계획서(2026.2.6 개정)
  4. 국가법령정보센터 — 자금조달계획서 현행 서식 검색
  5. 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 온라인 신고·도움말
  6. 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)

이 글은 일반적인 정보 제공용이며 개별 거래에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 공동명의 지분, 증여·상속, 가족 간 차입, 해외자금, 법인·외국인 거래는 사실관계에 따라 세금과 신고 결과가 달라질 수 있습니다.