전월세 전환율 계산법—보증금 1억원 낮추면 월세는 얼마?

작성: 내집마련하GO 편집팀 · 게시일: 2026-09-21 · 최종 수정일: 2026-09-21

「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 두 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 정합니다. 시행령 제9조는 첫 번째 비율을 연 10%, 기준금리에 더하는 비율을 연 2%포인트로 규정합니다.

기준금리는 계약기간 내내 고정된 숫자가 아닙니다. 한국은행이 기준금리를 바꾸면 그 시점 이후의 전환 계산에 사용할 상한도 달라질 수 있습니다. 계약서에 금액을 적기 직전 한국은행의 기준금리 추이 페이지를 확인해야 하는 이유입니다.

전체 보증금이 아니라 이번에 줄이기로 한 보증금만 계산식에 넣습니다. 기존 월세가 있는 반전세라면 계산된 증가액을 기존 월세에 더합니다.

표의 금액은 연 5.00% 상한을 적용한 산술 예시이며 실제 합의 월세를 뜻하지 않습니다. 원 단위 처리와 납부일은 계약서에 명확히 적으세요.

예시: 전세 4억원을 보증금 3억원·월세로 바꿀 때

1. 전환되는 보증금을 구합니다.
   4억원 – 3억원 = 1억원입니다.
2. 계약 시점의 법정 상한을 확인합니다.
   2026년 9월 20일 기준 상한은 연 5.00%입니다.
3. 연간 임대료로 바꿉니다.
   1억원 × 5% = 연 500만원입니다.
4. 12개월로 나눕니다.
   500만원 ÷ 12 = 월 약 41만6,667원입니다.
5. 실제 합의액을 계약서에 적습니다.
   상한 이내에서 보증금, 월세, 납부일, 관리비와 적용일을 따로 적습니다.

매물을 비교할 때는 월세를 보증금으로 환산해 볼 수 있습니다. 예를 들어 월세 50만원을 연 5%로 역산하면 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억2,000만원입니다. 보증금 5,000만원·월세 50만원의 조건을 같은 전환율로 환산하면 전세 약 1억7,000만원과 비교하는 참고값이 됩니다.

하지만 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 방향의 상한을 규정합니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때 임대인에게 같은 비율의 역산 결과를 반드시 받아들이게 하는 가격표는 아닙니다. 역산값은 협상과 매물 비교용으로 사용하세요.

법정 전환율을 주변 매물의 신규 월세를 정하는 표준가격으로 이해하면 안 됩니다. 이 기준은 주택 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 초과할 수 없는 산정률입니다. 새 임차인과 새로 정하는 보증금·월세는 시장 조건과 당사자 합의의 영향을 받으므로, ‘주변 전세가 × 5%’만으로 적정 월세를 확정할 수 없습니다.

계약을 갱신하며 보증금 구조를 월세로 바꾸는 상황이라면 법정 전환율뿐 아니라 차임·보증금 증액 상한, 계약갱신요구권 행사 여부, 최근 1년 내 증액 여부까지 함께 봐야 합니다.

• 기존 보증금, 변경 후 보증금과 줄어드는 금액을 각각 적었다
• 계약서 작성일의 한국은행 기준금리를 확인했다
• 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 비율을 골랐다
• 연간 금액을 계산한 뒤 12개월로 나눴다
• 기존 월세가 있다면 증가액과 합산했다
• 임대료 증액 5% 상한과 전환율을 별도로 검토했다
• 관리비를 월세와 섞지 않고 항목·금액·산정방식을 확인했다
• 변경 보증금·월세, 적용일, 납부일, 반환일을 서면 계약에 남겼다

보증금이나 월세가 바뀐 갱신계약은 지역·금액 요건을 충족하면 주택 임대차 계약 변경신고 대상이 될 수 있습니다. 변경 전후 금액과 계약일을 정확히 적는 방법은 부동산 임대차 계약서 작성 체크리스트를 함께 확인하세요.

변경계약 전에 현재 조건, 임대인이 제안한 조건, 법정 상한으로 계산한 조건을 한 표에 적으면 판단이 쉬워집니다. 보증금 1억원을 줄이는 사례라면 2026년 9월 20일 기준 상한 월세는 약 41만6,667원입니다. 제안액이 상한 이내인지 확인한 뒤, 대출이자·보증 위험·관리비와 이사비까지 포함해 실제 주거비를 비교하세요.

계약서에는 적용 전환율만 적지 말고 변경 전후 보증금과 월세, 효력 발생일, 납부일을 금액으로 명확히 남기는 것이 좋습니다.